Giới phân tích “đau đầu” vì giá đất ở Việt Nam

Dân trí Do giá trị thị trường của quỹ đất tương đối khó để xác định (đặc biệt là ở những khu vực chỉ có một vài giao dịch được ghi nhận), hầu hết các chuyên viên phân tích đều định giá quỹ đất khi dự án chưa được thực hiện (cũng là phần lớn quỹ đất của công ty trong nhiều trường hợp) theo giá trị sổ sách hay chi phí mua trước đây. Điều này dẫn đến việc đánh giá không đúng các doanh nghiệp có quỹ đất rộng và mua cách đây rất lâu.
>>Quảng Nam: Tung tin đồn sáp nhập một số xã vào Đà Nẵng để thổi giá đất
>>Cảnh báo sốt đất cục bộ tại nhiều địa phương trên cả nước

Sự thắt chặt chính sách có thể tạo cơ hội cho nhà đầu tư dài hạn

Giám đốc phân tích của Công ty chứng khoán VNDirect – ông Anirban Lahiri vừa công bố báo cáo thể hiện góc nhìn với cổ phiếu ngành bất động sản (BĐS) ở Việt Nam.

Theo vị chuyên gia, với sự thắt chặt trong quy trình phê duyệt giấy phép đối với các dự án BĐS tại Việt Nam, nguồn cung đang gặp nhiều trở ngại. Hầu hết các doanh nghiệp phát triển BĐS đều không hoàn thành kế hoạch mở bán đề ra cho năm 2018 do việc cấp quyền sử dụng đất và giấy phép xây dựng bị trì hoãn.

Tuy nhiên, VNDirect cho rằng, trong bối cảnh lãi suất tăng chậm lại (mặc dù lạm phát vẫn có xu hướng gia tăng trở lại) và nhu cầu nhà ở thực tế vẫn ở mức cao, đợt điều chỉnh gần đây của các cổ phiếu BĐS do sự thắt chặt chính sách có thể tạo cơ hội cho các nhà đầu tư dài hạn.

bds.gif

Chưa có giải pháp khắc phục nhược điểm của phương pháp định giá theo giá trị sổ sách đối với các doanh nghiệp BĐS tại Việt Nam

Ông Lahiri đánh giá, việc so sánh các cổ phiếu BĐS của Việt Nam với các doanh nghiệp trong khu vực (hoặc thậm chí là với nhau) dựa trên chỉ số giá thị trường/giá trị sổ sách (P/B) không mang lại nhiều ý nghĩa dù nó khá phổ biến ở Việt Nam. Thực tế là giá trị sổ sách của các doanh nghiệp BĐS ở Việt Nam là một chỉ số rất hạn chế để phản ánh triển vọng lợi nhuận trong tương lai.

Theo Chuẩn mực Kế toán Việt Nam, các nhà phát triển BĐS không đánh giá lại hàng tồn kho hay quỹ đất và ở một nước phát triển nhanh với giá đất tăng cao như Việt Nam, mục tài sản trong bảng cân đối kế toán bị đánh giá thấp hơn nhiều so với giá trị thị trường cũng như tiềm năng tạo dòng tiền của quỹ đất – điều này đặc biệt đúng với các doanh nghiệp có quỹ đất được mua với giá rất thấp.

Tất nhiên đây không hoàn toàn là một lợi thế lớn đối với các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất mua từ trước đây – phí cấp quyền sử dụng đất đang được điều chỉnh lại để phản ánh giá trị thị trường của quỹ đất tại thời điểm xây dựng, nhưng các dự án với quỹ đất mua lại giá rẻ vẫn có biên lợi nhuận rất cao so với quỹ đất mua gần đây (do quyền sử dụng đất thường chỉ chiếm 20-30% chi phí phát triển).

So sánh cổ phiếu bất động sản bằng cách nào?

Do giá trị thị trường của quỹ đất tương đối khó để xác định (đặc biệt là ở những khu vực chỉ có một vài giao dịch được ghi nhận), hầu hết các chuyên viên phân tích đều định giá quỹ đất khi dự án chưa được thực hiện (cũng là phần lớn quỹ đất của công ty trong nhiều trường hợp) theo giá trị sổ sách hay chi phí mua trước đây. Điều này dẫn đến việc đánh giá không đúng các doanh nghiệp có quỹ đất rộng và mua cách đây rất lâu. Trong khi các dự án trên quỹ đất giá rẻ lẽ ra phải tạo biên lợi nhuận cao hơn khi ghi nhận dòng tiền.

Mặc dù vẫn chưa có giải pháp khắc phục nhược điểm của phương pháp định giá theo giá trị sổ sách đối với các doanh nghiệp BĐS tại Việt Nam, VNDirect cho rằng việc sử dụng quy mô quỹ đất (thay vì chi phí mua ban đầu) để so sánh các doanh nghiệp BĐS tương đối hợp lý ở mức độ nhất định.

Tất nhiên, “số lượng” và “chất lượng” là hai tiêu chí khác biệt, do đó các doanh nghiệp sở hữu nhiều đất ở khu vực trung tâm hơn thì xứng đáng có định giá cao hơn. Song theo quan điểm của VNDirect, công ty này vẫn sử dụng phương pháp hệ số Giá trị doanh nghiệp (EV- Enterprise value)/Diện tích quỹ đất để so sánh các doanh nghiệp.

Một chỉ số khác phù hợp cho việc so sánh trong bối cảnh việc mở bán dự án gặp trở ngại do những nút thắt trong quy định đã đề cập trước đó là tổng doanh thu chưa thực hiện (giá trị bán hàng chưa ghi nhận) – ví dụ: giá trị các hợp đồng trong những lần mở bán trước đây nhưng chưa được ghi nhận trong kết quả kinh doanh.

Thời gian bàn giao (ghi nhận doanh thu) vẫn bị ảnh hưởng bởi sự thay đổi quy định (trì hoãn cấp giấy phép xây dựng), tuy nhiên với cách tính này, VNDriect cho rằng, có thể loại bỏ một ẩn số lớn, đó là thời gian cấp phép quyền sử dụng đất, theo đó, có thể đưa một số cổ phiếu BĐS lên bàn cân để tìm ra những cái tên sáng giá nhất.

Mai Chi

bannerchanbai-1547856639383.gif

 

CÁC BÀI MỚI
Mở bán dự án Anland Premium với chính sách bán hàng và phần quà hấp dẫn
Mở bán dự án Anland Premium với chính sách bán hàng và phần quà hấp dẫn

(Dân trí) - Vào chủ nhật, ngày 17/03/2019 tới đây sẽ diễn ra sự kiện Mở bán dự án Anland Premium tại tầng 24 Tòa nhà Nam Cường – Tố Hữu – Hà Đông.

Thứ tư, 13/03/2019 - 10:01

Tại sao giới nhà giàu khao khát sở hữu biệt thự siêu sang Sunshine Wonder Villas?
Tại sao giới nhà giàu khao khát sở hữu biệt thự siêu sang Sunshine Wonder Villas?

(Dân trí) - Sở hữu một căn biệt thự xa xỉ tại dự án Sunshine Wonder Villas của chủ đầu tư Sunshine Group đang trở thành niềm khao khát và là đích đến của nhiều người trong giới thượng lưu. Bởi lẽ, Sunshine Wonder Villas không chỉ sang trọng, đẳng cấp mà còn rất đặc biệt!

Thứ tư, 13/03/2019 - 10:00

Alpha King ra mắt dự án căn hộ hạng sang Centennial tại Ba Son, TP.HCM
Alpha King ra mắt dự án căn hộ hạng sang Centennial tại Ba Son, TP.HCM

(Dân trí) - Nhà phát triển bất động sản quốc tế Alpha King vừa chính thức ra mắt dự án căn hộ hạng sang Centennial ngay trung tâm vùng đất Ba Son lịch sử, giữa trái tim quận 1 TP.HCM vào tháng 3/2019.

Thứ tư, 13/03/2019 - 10:00

Dấu ấn rực rỡ của Gamuda Land với khu căn hộ đáng sống giữa Thủ đô
Dấu ấn rực rỡ của Gamuda Land với khu căn hộ đáng sống giữa Thủ đô

(Dân trí) - Sau hơn một thập kỷ phát triển bất động sản tại Việt Nam, Gamuda Land liên tục ghi những dấu ấn đậm nét khẳng định vị thế của một trong những thương hiệu hàng đầu thế giới về xây dựng và hạ tầng với hàng loạt dự án đô thị đẳng cấp. Ở thời điểm hiện tại, khu căn hộ tốt nhất Hà Nội The Zen Residence của chủ đầu tư này tiếp tục "tạo sóng" trên thị trường.

Thứ tư, 13/03/2019 - 09:22

“Căn hộ 2 mặt tiền” giữa trung tâm thành phố, đẳng cấp có 1 không 2
“Căn hộ 2 mặt tiền” giữa trung tâm thành phố, đẳng cấp có 1 không 2

(Dân trí) - Tại bất cứ thành phố nào trên thế giới, bất động sản 2 mặt tiền luôn có giá trị rất cao so với vị trí lân cận. Nhờ nằm ở nút giao cắt của các trục đường, những mảnh đất này đảm bảo sự thông thoáng, thuận tiện, khả năng kết nối giao thông nhờ nhiều lối tiếp cận. Đặc biệt, ở khu vực trung tâm, do quỹ đất giới hạn, đây thực sự là đất vàng với tiềm năng tăng giá không ngừng và là sự khẳng định đẳng cấp cho các chủ nhân sở hữu.

Thứ tư, 13/03/2019 - 09:00

Grand World – Tầm vóc của tổ hợp nghỉ dưỡng đẳng cấp thế giới
Grand World – Tầm vóc của tổ hợp nghỉ dưỡng đẳng cấp thế giới

(Dân trí) - Tổ hợp nghỉ dưỡng Grand World Phú Quốc ra mắt vào giữa quý 1/2019 mang nhiều điểm tương đồng với các mô hình nghỉ dưỡng nổi tiếng trên thế giới, hứa hẹn trở thành một trong những điểm du lịch hấp dẫn nhất hành tinh.

Thứ tư, 13/03/2019 - 09:00

Thị trường shophouse 2019: Tiếp tục hái "quả ngọt" cho nhà đầu tư
Thị trường shophouse 2019: Tiếp tục hái "quả ngọt" cho nhà đầu tư

(Dân trí) - Với những ưu thế tuyệt đối về vị trí, chức năng cũng như tiềm năng sinh lời, shophouse đang là sản phẩm mũi nhọn của các dự án tại đô thị lớn và được dự báo sẽ tiếp tục giữ vị trí dẫn đầu trong năm 2019.

Thứ tư, 13/03/2019 - 08:00

Ngập tràn ưu đãi hấp dẫn trong chuỗi sự kiện khai trương TTTM Lion Mall
Ngập tràn ưu đãi hấp dẫn trong chuỗi sự kiện khai trương TTTM Lion Mall

(Dân trí) - Trong 3 ngày từ 15/03 – 17/03/2019, khách hàng đến tham quan và trải nghiệm tại TTTM Lion Mall (59 Xuân Diệu, Tây Hồ, Hà Nội) sẽ được tận hưởng những ưu đãi hấp dẫn đến từ các thương hiệu nổi tiếng như CGV, Tous les Jours, tiNiWorld, MyKingdom, Kickfit,… cùng các hoạt động vui chơi giải trí thú vị và từ thiện đầy ý nghĩa.

Thứ tư, 13/03/2019 - 08:00

Chính phủ rút đề xuất sửa đổi Luật Đất đai
Chính phủ rút đề xuất sửa đổi Luật Đất đai

(Dân trí) - Dự án Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai là một trong những dự án nhận được sự quan tâm của người dân nhưng đã được đề nghị rút ra khỏi Chương trình năm 2019 do còn một số vấn đề phức tạp, cần có thêm thời gian để nghiên cứu, chuẩn bị và đánh giá kỹ hơn.

Thứ tư, 13/03/2019 - 07:38

Đất nền, nhà riêng lẻ... sẽ tiếp tục "sốt" vì kém minh bạch?
Đất nền, nhà riêng lẻ... sẽ tiếp tục "sốt" vì kém minh bạch?

Với tính minh bạch kém, thị trường bất động sản có khả năng sẽ tiếp tục xảy ra các đợt tăng giá, đặc biệt là nhà ở riêng lẻ và đất nền.

Thứ tư, 13/03/2019 - 06:20

Tiếp tục thanh kiểm tra để làm rõ đường dây “chạy sổ đỏ” ở Phú Yên
Tiếp tục thanh kiểm tra để làm rõ đường dây “chạy sổ đỏ” ở Phú Yên

(Dân trí) - Biết được quy hoạch kết hợp giá đất tại Phú Yên tăng mạnh và lên cơn sốt, nhiều đối tượng có tiền đã cấu kết với một số cán bộ cơ sở hợp thức hóa giấy tờ để được cấp “sổ đỏ” trái quy định pháp luật, tạo ra dư luận xấu. Ủy ban kiểm tra (UBKT) tỉnh ủy Phú Yên đã và đang xử lý “mạnh tay” các trường hợp này.

Thứ tư, 13/03/2019 - 06:10

Gần 1.000m2 đất công sản đang được cho thuê với giá... 0 đồng?!
Gần 1.000m2 đất công sản đang được cho thuê với giá... 0 đồng?!

(Dân trí) - Ngay mặt tiền đường 3-2, quận 10, TPHCM có 950m2 đất công sản được doanh nghiệp thuê sử dụng kinh doanh. Mặc dù từ năm 2012 đến nay không thu được "cắc bạc" nào từ việc cho thuê nhưng việc thu hồi phần đất công sản trên cũng "bế tắc" vì xuất hiện thêm hợp đồng thứ 2.

Thứ tư, 13/03/2019 - 06:00

CÙNG CHUYÊN MỤC
Thành Rome Phương Đông: Định vị mới của Sài Gòn
Thành Rome Phương Đông: Định vị mới của Sài Gòn

(Dân trí) - Hơn 20 năm trước, Chính phủ đã phê duyệt đồ án xây dựng Thủ Thiêm với định hướng biến nơi đây trở thành trung tâm hành chính - tài chính - thương mại tầm cỡ quốc tế và là đô thị đẹp nhất khu vực Đông Nam Á.

Thứ ba, 12/03/2019 - 01:00

Tuyến đường 27m được khách thành giúp hoạt động kinh doanh tại An Phú Shop –villa  phát triển mạnh mẽ
Tuyến đường 27m được khách thành giúp hoạt động kinh doanh tại An Phú Shop –villa phát triển mạnh mẽ

(Dân trí) - Mới đây, vào ngày 10/03/2019, Tập đoàn Nam Cường đã tổ chức Lễ Khánh thành tuyến đường 27m và trải nghiệm dự án An Phú Shop-villa. Tuyến đường này được thông xe sẽ giúp hoạt động kinh doanh tại An Phú Shop-villa phát triển mạnh mẽ.

Thứ ba, 12/03/2019 - 11:00

5 tiêu chí quan trọng ai mua nhà cũng cần biết
5 tiêu chí quan trọng ai mua nhà cũng cần biết

(Dân trí) - Pháp lý minh bạch, vị trí thuận tiện, chủ đầu tư uy tín… là những tiêu chí hàng đầu mà bất cứ người mua nhà nào cũng cần nghiên cứu kỹ nhằm chọn được chốn an cư như mong đợi.

Thứ ba, 12/03/2019 - 10:00

Gia hạn 7 ngày giải quyết vụ nhà vị trí "vàng" bị "lãng quên" suốt 10 năm
Gia hạn 7 ngày giải quyết vụ nhà vị trí "vàng" bị "lãng quên" suốt 10 năm

(Dân trí) - Văn phòng Hội đồng Nhân dân TPHCM vừa có văn bản số 26/PCD-VP gửi đến Giám đốc Sở Xây dựng gia hạn trong 7 ngày phải báo cáo kết quả giải quyết trả lại căn nhà ở vị trí "vàng" cho... chính chủ.

Thứ ba, 12/03/2019 - 06:52

Cảnh báo sốt đất cục bộ tại nhiều địa phương trên cả nước
Cảnh báo sốt đất cục bộ tại nhiều địa phương trên cả nước

Nỗi lo về một cơn sốt đất lại tái diễn trong thời điểm cuối quý I/2019 khi hiện tượng giá đất tăng cục bộ đang diễn ra rầm rộ tại một số địa phương.

Thứ ba, 12/03/2019 - 06:41

Khánh Hòa yêu cầu rà soát, đề xuất thu hồi các dự án không đảm bảo an toàn
Khánh Hòa yêu cầu rà soát, đề xuất thu hồi các dự án không đảm bảo an toàn

(Dân trí) - Lãnh đạo UBND tỉnh Khánh Hòa vừa ký văn bản giao Sở KH&ĐT chủ trì kiểm tra, rà soát để đề xuất thu hồi các dự án, điều chỉnh quy hoạch tại các khu vực có nguy cơ sạt lở, không đảm bảo an toàn.

Thứ ba, 12/03/2019 - 06:00

Nhà đầu tư bất động sản lớn đang đổ bộ vào Lạng Sơn
Nhà đầu tư bất động sản lớn đang đổ bộ vào Lạng Sơn

(Dân trí) - Là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa của tỉnh, thành phố Lạng Sơn có nhiều tiềm năng thế mạnh trong thu hút đầu tư nhằm phát triển đô thị văn minh hiện đại.

Thứ ba, 12/03/2019 - 06:00

Làm giả bản đồ quy hoạch, lừa bán đất cho hàng trăm người thu gần 300 tỷ đồng
Làm giả bản đồ quy hoạch, lừa bán đất cho hàng trăm người thu gần 300 tỷ đồng

(Dân trí) - Nhờ việc làm giả bản đồ quy hoạch chia lô chi tiết 1/500, một số đối tượng đã thu về gần 300 tỷ đồng nhờ bán đất cho người mua dưới danh nghĩa "hợp đồng góp vốn".

Thứ ba, 12/03/2019 - 06:00

4 yếu tố không nên bỏ qua khi đầu tư condotel
4 yếu tố không nên bỏ qua khi đầu tư condotel

(Dân trí) - Theo các chuyên gia, năm 2019 thị trường bất động sản (BĐS) sẽ tiếp tục phát triển ổn định, không có nguy cơ xảy ra “bong bóng”. Đây là tín hiệu đáng mừng cho các nhà đầu tư. Tuy nhiên, trong bối cảnh đa dạng phân khúc BĐS và các dự án mới liên tục ra hàng, kinh doanh condotel cần lưu ý những nguyên tắc nào vẫn luôn là điều khiến không ít nhà đầu tư phải trăn trở.

Thứ ba, 12/03/2019 - 05:05

Bất động sản Quảng Ninh sẽ phát triển ngoạn mục trong 2019
Bất động sản Quảng Ninh sẽ phát triển ngoạn mục trong 2019

(Dân trí) - Quảng Ninh là một trong những tỉnh lớn nhất miền Bắc và có tốc độ phát triển dẫn đầu cả nước. Sức nóng đầu tư tại thị trường Quảng Ninh trong 3 năm trở lại đây chưa bao giờ ngừng “hot” nhờ sự tham gia của nhiều tên tuổi lớn…

Thứ ba, 12/03/2019 - 05:00

Áp dụng phần mềm vào chấm điểm hồ sơ NƠXH NO2, NO3 – EcoHome 3
Áp dụng phần mềm vào chấm điểm hồ sơ NƠXH NO2, NO3 – EcoHome 3

(Dân trí) - Tập đoàn Capital House cho biết sẽ áp dụng phần mềm vào quá trình xử lý và chấm điểm hồ sơ nhà ở xã hội (NƠXH) NO2, NO3 – EcoHome 3 nhằm đảm bảo tính công bằng và hạn chế tối đa các sai sót có thể xảy ra.

Thứ ba, 12/03/2019 - 05:00

Đầu năm 2019, dự án nào kích cầu thị trường bất động sản Phú Quốc?
Đầu năm 2019, dự án nào kích cầu thị trường bất động sản Phú Quốc?

(Dân trí) - Nằm trong những điểm đến hấp dẫn trong khu vục châu Á – Thái Bình Dương, du khách trong ngoài nước xem Quảng Ninh, Phú Quốc là những điểm đến du lịch tuyệt vời. Đáng chú ý sự ra mắt của dự án Sailing Club Villas Phú Quốc đã trở thành lựa chọn hàng đầu cho du khách ở cả lĩnh vực nghỉ dưỡng và đầu tư.

Thứ hai, 11/03/2019 - 02:00