Giá đất Củ Chi tăng chóng mặt, nhà đầu tư cẩn thận "ôm bom"

1,5 tỷ đồng khó mua đất Củ Chi?

Những ngày qua, giới đầu cơ đất ở khu vực huyện Củ Chi (TPHCM) đã đồng loạt cập nhật bảng giá mới. Tùy vào khu vực, vị trí, diện tích, hệ thống hạ tầng, các "đầu nậu" đưa ra những mức tăng khác nhau.

"Tăng cao nhất là khu vực xã Nhuận Đức và Bình Mỹ, tăng giá từng ngày. Em mua sớm đi, tình hình này qua tuần là lại có bảng giá mới, cao hơn giá bây giờ ít nhất cũng vài chục triệu đồng", Nguyễn Tiến - một "cò đất" giới thiệu.

Trong vai một người đi mua đất, phóng viên được Tiến giới thiệu "đầu tư đất ở Củ Chi hiện nay lời nhất TPHCM, lời hơn cả đầu tư ở Thành phố Thủ Đức". So với trước khi có thông tin đề xuất đưa Củ Chi từ huyện lên Thành phố, giá đất tăng 10 - 25%.

"Đất nào anh cũng có, đất thổ cư 100m2 đổ lại khoảng 2 tỷ đồng một lô, đất vườn không chuyển thổ được diện tích 500 m2 khoảng 1,5-2 tỷ đồng. Đất vườn có thể chuyển thổ được hoặc đã có một phần đất thổ cư thì dao động 6-10 triệu đồng/m2. Đất nằm trong khu quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp dự trữ... 2-3 triệu đồng/m2", Tiến giới thiệu thêm.

Theo chân Tiến đến một miếng đất có diện tích 80m2 trên đường Trần Thị Cẩm (xã Tân Phú Trung), dù trên bờ tường có mức giá là 1,9 tỷ đồng nhưng Tiến cho biết giá mới đã 2,3 tỷ đồng.

"Giá 1,9 tỷ đồng là trước Tết, sau Tết đến giờ tăng lên 2,3 tỷ đồng, còn thương lượng chút đỉnh cho vui. Khu vực này chỉ vài năm nữa là sầm uất ngay, đầu tư đất ở đây năm sau anh phải lời được 500-700 triệu đồng", Tiến chào mời rất nhiệt tình.

Bị chê giá quá đắt và cho biết kinh phí chỉ có khoảng 1,5 tỷ đồng, Tiến nói thẳng: "1,5 tỷ giờ không mua bán được gì đâu anh ơi, anh phải vay ngân hàng thêm mới mua đất Củ Chi được. Giờ làm gì còn lô nào vừa có hạ tầng, vừa có thổ cư mà giá dưới 2 tỷ đồng. Anh về Long An may ra mua được lô 50m2".

Theo chân một "cò đất" khác, PV ghi nhận giá đất ở khu vực xã Bình Mỹ, Nhuận Đức... đã thực sự tăng "chóng mặt". Một số lô đất dù nằm phía trong các con hẻm nhỏ, đường đất, đường đá bi, nhưng vẫn được rao bán ở mức 17-19 triệu đồng/m2.

"Tài chính 1,5 tỷ quay đầu anh về Tây Ninh, Long An mới có nhiều lựa chọn, ở Củ Chi giờ thấp nhất cũng phải 2 tỷ đồng một lô 100m2. Tình hình này chỉ vài tháng nữa giá đất còn tăng cao nữa, 2 tỷ cũng chưa chắc mua được. Anh nên vay mượn thêm bạn bè hoặc vay ngân hàng mà mua, không mua bây giờ là mất cơ hội đấy", "cò đất" tên Tùng tư vấn.

Thanh khoản chậm, đầu tư mạo hiểm

Chia sẻ về vấn đề trên, ông Phan Công Chánh - chuyên gia bất động sản tại TPHCM - cho hay, tình trạng tăng giá là phản ứng ngẫu nhiên mỗi khi có thông tin tích cực liên quan đến một khu vực nào đó. Phần tăng giá được gọi là giá kỳ vọng, giá kỳ vọng thay đổi là phản ứng nhanh tâm lý của người bán, không thể hiện cho thị trường.

"Trong giao dịch bất động sản có hai giá, giá kỳ vọng và giá giao dịch thị trường, hai giá này luôn có sự chênh lệch. Khi có thông tin tích cực liên quan đến khu vực nào, đất ở khu vực đó sẽ được người bán đẩy lên cao, đây gọi là giá kỳ vọng. Tuy vậy, giá kỳ vọng có được thị trường chấp nhận hay không cần một khoảng thời gian nhất định. Tôi chưa thấy giá thị trường ở Củ Chỉ có sự thay đổi so với trước đây, chưa thấy có dấu hiệu tăng cao về giao dịch", ông Chánh phân tích.

Theo chuyên gia, trong thời gian này, nhà đầu tư cần cẩn trọng khi đầu tư vào khu vực Củ Chi. Tuy vậy, đối với những nhà đầu tư ưa mạo hiểm, thời điểm này sẽ có nhiều trải nghiệm.

"Trong kinh doanh rủi ro cao kèm theo lợi nhuận cao, đầu tư lúc này là hình thức đón đầu quy hoạch. Quyết đúng lợi nhuận cao, sai thì khả năng chôn vốn, những nhà đầu tư chấp nhận mức rủi ro vừa phải thì nên chờ 2, 3 tháng tới, khi thị trường xác nhận giá đất có tăng thực sự hay không hãy xuống tiền", chuyên gia nói thêm.

Thông tin thêm về việc tăng giá đất ở Củ Chi, chuyên gia kinh tế Nguyễn Văn Út cho rằng, việc tăng giá chủ yếu do các "đầu nậu" tự đẩy lên để làm nóng thị trường.

"Qua tìm hiểu của tôi, giá trị thực tế đang thấp hơn giá rao bán rất nhiều. Giá đất thổ cư ở Củ Chi lúc này trung bình chỉ khoảng 15 triệu đồng/m2 mà thôi, đất nông nghiệp từ 1-3 triệu đồng/m2. Các thương lái tự đưa lên để thu hút nhà đầu tư, nhu cầu thực sự chưa có nhiều. Tôi thăm dò gần chục nơi nhưng rất ít giao dịch trong tuần qua. Hiện nay, đang dịch bệnh, chiến tranh, kinh tế khó khăn, giá đất cũng rất khó tăng cao", ông Út chia sẻ.

Ông Út cho rằng, những nhà đầu tư có tiền nhàn rỗi có thể mua đất khu vực Củ Chi với thời hạn 3-5 năm. Thời điểm này, việc "lướt sóng" rất nguy hiểm và tiềm ẩn nhiều nguy cơ chôn vốn thời gian dài.

"Thanh khoản bây giờ rất chậm, khách đi coi thì có nhưng xuống tiền mua rất ít, lúc này đầu tư rất mạo hiểm. Đặc biệt, những ai đi vay tiền để đầu tư, lúc này cũng rất rủi ro. Tôi nghĩ, khoảng 3 tháng sau, khi thị trường đã bão hòa thông tin, giá đất mới thực sự rõ ràng và chính xác và là thời điểm đầu tư thích hợp", ông Út nhấn mạnh.