Doanh nghiệp kể chuyện bán đất giá 12 triệu đồng/m2 để "cắt lỗ sớm"

Tại hội thảo “Bất động sản sau cơn sốt giá sẽ đi về đâu?” do Báo Nông thôn Ngày nay/Dân Việt tổ chức sáng 15/10, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ Việt Nam, cho biết khó khăn lớn nhất của nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện nay là thiếu dòng tiền.

Doanh nghiệp chấp nhận bán dưới giá thành

Theo ông Toản, khi thị trường thuận lợi, nguồn vốn ngân hàng là đòn bẩy giúp doanh nghiệp mở rộng hoạt động. Tuy nhiên, trong giai đoạn thanh khoản suy giảm, áp lực trả nợ và chi phí tài chính buộc doanh nghiệp phải tìm cách thu hồi vốn để duy trì hoạt động.

“Với doanh nghiệp, đôi khi cắt lỗ sớm đã là thành công. Chấp nhận đau thương, thậm chí bán tài sản của mình để sống sót qua giai đoạn khó khăn”, ông Toản chia sẻ.

Dẫn thực tế tại doanh nghiệp, ông cho biết EZ Việt Nam sẵn sàng giảm giá tới 20% đối với sản phẩm. Nếu tính cả chi phí tài chính, doanh nghiệp có thể phải chấp nhận bán lỗ.

Tại các khu đất nền ở phường Chánh Phú Hòa và phường Thới Hòa, khu vực Bình Dương, TPHCM, doanh nghiệp đang chào bán sản phẩm đã có sổ đỏ với giá khoảng 10-12 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, theo ông Toản, riêng tiền sử dụng đất hiện đã ở mức thấp nhất khoảng 7 triệu đồng/m2. Nếu cộng thêm chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng và các khoản chi phí khác, tổng giá thành có thể lên gần 20 triệu đồng/m2.

Ông Toản cho biết lượng giao dịch tại doanh nghiệp từ đầu năm đến nay giảm khoảng 90%. Các chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hay giãn tiến độ thanh toán chỉ tạo ra lượng giao dịch hạn chế, chưa đủ giúp thị trường phục hồi rõ rệt.

Theo vị này, người mua đang có tâm lý chờ giá tiếp tục giảm, trong khi người bán chịu áp lực tài chính đã sẵn sàng thương lượng. Khách hàng có sẵn tiền mặt hiện có lợi thế hơn khi đàm phán giá.

Bộ Xây dựng đề nghị doanh nghiệp giảm kỳ vọng lợi nhuận

Cũng tại hội thảo, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho rằng thị trường đang xuất hiện sự khác biệt đáng kể giữa giá bất động sản sơ cấp và thứ cấp.

Trong khi giá trên thị trường thứ cấp - nơi diễn ra các giao dịch mua đi, bán lại cho người mua sau, thay vì mua trực tiếp từ chủ đầu tư ở lần giao dịch đầu tiên - đã có dấu hiệu giảm, giá bán trực tiếp từ các chủ đầu tư vẫn chưa điều chỉnh nhiều, ảnh hưởng đến khả năng tiêu thụ sản phẩm.

Theo bà Hằng, việc giá bất động sản thứ cấp giảm chưa đồng nghĩa tất cả nhà đầu tư đều bán cắt lỗ. Bởi giá đã tăng mạnh trong những năm trước, nên một số trường hợp giảm giá thực chất chỉ là giảm lợi nhuận kỳ vọng.

Đại diện Bộ Xây dựng cho rằng doanh nghiệp cần chuyển từ mục tiêu tối đa hóa giá bán sang tối đa hóa dòng tiền. Thay vì duy trì mức giá cao để đạt lợi nhuận lớn trên từng sản phẩm, chủ đầu tư nên tính toán giá bán phù hợp nhằm đẩy nhanh tiêu thụ, thu hồi vốn và giảm áp lực tài chính.

Bà Hằng dẫn ví dụ, thay vì kỳ vọng lợi nhuận 30% nhưng thời gian thu hồi vốn kéo dài, doanh nghiệp có thể chấp nhận mức lợi nhuận khoảng 15% để bán hàng nhanh hơn và tiếp tục triển khai các dự án khác.

Ở góc độ thị trường, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh tại OneHousing, cho biết giá bất động sản thứ cấp hiện đã giảm khoảng 15-20%, trong khi giá sơ cấp về cơ bản đi ngang từ đầu năm 2026.

Theo ông Trung, khi lãi suất tăng hoặc chuyển sang mức thả nổi, những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính chịu tác động đầu tiên. Tuy nhiên, rất khó xác định mức giảm chung cho toàn thị trường, bởi diễn biến phụ thuộc từng phân khúc, khu vực và tình trạng tài chính của người bán.

Trong khi đó, PGS.TS Ngô Trí Long, chuyên gia kinh tế, nhận định lãi suất cao có thể tạo áp lực giảm giá bất động sản thông qua việc làm suy yếu sức mua và thanh khoản.

Đối với doanh nghiệp, chi phí vốn tăng trong khi doanh thu bán hàng giảm sẽ gây sức ép lên dòng tiền. Những đơn vị có tỷ lệ vay nợ cao, khả năng tiêu thụ thấp có thể phải điều chỉnh chiến lược kinh doanh và giá bán để duy trì hoạt động.

Ở góc độ hiệp hội, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng giá nhà có thể điều chỉnh khi nguồn cung được cải thiện, hoạt động đầu cơ được kiểm soát và cơ cấu sản phẩm phù hợp hơn với nhu cầu thực tế.

Theo ông, việc giảm giá thành còn phụ thuộc vào chi phí đất đai, xây dựng, nguồn vốn và thủ tục đầu tư. Đây là những yếu tố doanh nghiệp khó có thể tự điều chỉnh trong thời gian ngắn.