Đề xuất cách tính mới về thời hạn sử dụng chung cư

Tối 4/8, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đã có văn bản góp ý sửa đổi dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), trong đó tập trung vào quy định “thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình” áp dụng đối với nhà chung cư xây dựng mới nhằm đảm bảo phù hợp với Nghị quyết số 21-NQ/TW của Hội nghị Trung ương 3 (khóa XIV) về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan.

Theo HoREA, Nghị quyết 21-NQ/TW chỉ đề cập đến thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, không sử dụng khái niệm “sở hữu nhà chung cư có thời hạn”.

Vì vậy, Hiệp hội đề nghị cách gọi cần tập trung vào “thời hạn sử dụng nhà chung cư” để tránh cách hiểu rằng người dân bị giới hạn quyền sở hữu.

Bên cạnh đó, Hiệp hội cho rằng một tòa nhà chung cư không chỉ có căn hộ để ở mà còn bao gồm nhiều loại diện tích khác phục vụ mục đích thương mại, dịch vụ, lưu trú như khu thương mại, văn phòng (office), khu văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), khu căn hộ du lịch (condotel)...

Do đó, thời hạn sử dụng cần được tính cho toàn bộ công trình, bao gồm cả căn hộ và các diện tích chức năng khác, theo niên hạn xây dựng.

Hiệp hội cũng cho rằng cần nhìn nhận thực tế “tuổi thọ” công trình gồm tuổi thọ thiết kế và tuổi thọ thực tế, trong đó tuổi thọ thực tế có thể chênh lệch lớn tùy chất lượng xây dựng và công tác bảo trì. Dẫn chứng là chung cư 518 Võ Văn Kiệt (TPHCM) có tuổi thọ thiết kế trên 50 năm nhưng chỉ sau 19 năm đã phải phá dỡ do xuống cấp, trong khi nhiều công trình lâu đời vẫn sử dụng tốt nhờ bảo dưỡng hiệu quả.

Từ đó, HoREA kiến nghị quy định về chấm dứt quyền sở hữu cần rõ ràng hơn. Cụ thể, việc “quyền sở hữu nhà chung cư chấm dứt khi nhà chung cư phải phá dỡ” phải đi kèm điều kiện “các chủ sở hữu không còn chiếm hữu, sử dụng công trình”. Bởi trên thực tế, tại thời điểm có quyết định phá dỡ, công trình có thể chưa bị tháo dỡ, cư dân vẫn sinh sống và phương án bồi thường, tái định cư chưa hoàn tất.

Một nội dung đáng chú ý khác là đề xuất không áp dụng hồi tố đối với các chung cư xây dựng từ năm 1995 đến trước thời điểm Luật mới có hiệu lực. Theo HoREA, nhóm này cần được hưởng cơ chế cải tạo, xây dựng lại tương tự chung cư xây dựng trước năm 1994 để bảo đảm công bằng và tránh phát sinh nghĩa vụ pháp lý nặng hơn.

Bên cạnh đó, Hiệp hội đề nghị bổ sung quy định cho phép chủ sở hữu được thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại chung cư khi hết thời hạn sử dụng, đồng thời làm rõ cơ chế doanh nghiệp bất động sản tham gia góp vốn hoặc đầu tư cùng cư dân để phá dỡ, xây dựng lại chung cư.

Trong trường hợp cư dân không đủ khả năng tài chính hoặc không lựa chọn được nhà đầu tư phù hợp, HoREA kiến nghị chỉ khi đó mới thực hiện phương án bàn giao đất cho Nhà nước để tổ chức đầu tư lại dự án, nhằm bảo đảm quyền lợi của chủ sở hữu.

Ngoài ra, Hiệp hội đề xuất bổ sung quy định hỗ trợ, tái định cư đối với tất cả các trường hợp bồi thường; đồng thời làm rõ trường hợp không xây dựng lại chung cư “tại vị trí cũ” để có cơ sở xác định phương án xử lý, bảo đảm quyền lợi người dân khi phải di dời, tái định cư.

Liên quan tới quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, Viện Nghiên cứu & Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) kiến nghị cần làm rõ các tiêu chí xác định niên hạn công trình; quy trình, thẩm quyền xác định công trình hết hạn; cơ chế tài chính khi xây dựng lại; cũng như quyền lợi của chủ sở hữu sau tái thiết.

Đồng thời, cần xây dựng lộ trình áp dụng phù hợp, có quy định chuyển tiếp rõ ràng đối với các dự án mới nhằm hạn chế xáo trộn thị trường. Cùng với đó, đẩy mạnh truyền thông để người dân hiểu đúng bản chất chính sách, bảo đảm quyền sử dụng đất lâu dài không thay đổi.

Theo VARS IRE, việc quy định thời hạn sử dụng căn hộ sẽ phát huy hiệu quả khi đồng thời bảo đảm quyền tài sản, minh bạch cơ chế thực thi và tạo được niềm tin của thị trường.

Ảnh: Lê Tỉnh