Đâu phải cứ dát vàng, xây trên đất vàng là bất động sản "hạng sang"!

Tại tọa đàm “Bất động sản hạng sang và không gian sống thượng lưu” diễn ra hôm nay (29/7) do Reatimes phối hợp với Viện Nghiên cứu BĐS Việt Nam tổ chức, các chuyên gia tham dự đã có những thảo luận xung quanh khái niệm, tiêu chí của bất động sản hạng sang, cũng như nhu cầu và tính thanh khoản của dòng sản phẩm này trên thị trường.

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết trên thế giới chưa có định nghĩa nhất quán về bất động sản hạng sang. Điều dễ thấy là khái niệm này cũng thay đổi theo thời gian, heo thu nhập của con người trong xã hội và các thang bậc giá trị được hình thành…

Ông Võ kể lại, trong vài thế kỷ trước, sự sang trọng thường gắn với giá trị tính bằng tiền, sự khác biệt của đồ vật, sự độc đáo về vị trí địa lý. Gắn với quan niệm này, nhà đầu tư bất động sản hạng sang thường nghĩ tới tìm kiếm những vị trí đặc biệt tại đô thị.

“Tất nhiên giá trị tính thành tiền của loại bất động sản này là rất cao. Việc thuận tiện cho đời sống đô thị ở đây có nghĩa là đi lại dễ dàng, rất gần các dịch vụ đô thị như trung tâm mua sắm, nơi vui chơi giải trí, các dịch vụ văn hóa giáo dục, các dịch vụ chăm sóc sức khỏe…”, ông Võ nói.

Tuy nhiên kể từ năm 1992, theo ông Võ, khi thế giới thống nhất quan niệm phát triển bền vững nhằm hạn chế ô nhiễm môi trường, các bất động sản hạng sang có thiên hướng yêu cầu về một môi trường rất trong lành. Khi đó, yếu tố cây xanh, ánh sáng tự nhiên, sử dụng nước, nguồn cấp năng lượng được xác định như một giá trị môi trường trong lành trong đánh giá giá trị của một bất động sản hạng sang.

Ông Võ ví dụ như trước năm 1992, người có bất động sản hạng sang có thể tự hào rằng tường nhà của họ được dựng bằng gỗ quý mạ vàng, nhưng sau đó người ta lại chê quan niệm như vậy là "cũ kỹ và quê mùa", họ lại tự hào về lượng cây xanh trên các tầng, sống ở đây không cần máy điều hòa không khí, tại đây chỉ sử dụng điện tái tạo,...

Thế nào là bất động sản hạng sang, ông Võ cho rằng dù khái niệm như thế nào thì giá trị cuối cùng vẫn phải là giá trị văn hoá. Từ nhóm hạ lưu vào trung lưu rất nhanh, bởi vì chỉ cần thay đổi thu nhập. Còn từ trung lưu lên nhóm thượng lưu thì phải thay đổi cả văn hoá. Tiêu chí văn hoá ngày càng được quan tâm.

“Ngay bản thân kiến trúc của các nhà cũng thể hiện văn hoá, cách sử dụng năng lượng như thế nào cũng là văn hoá. Tối thiểu của căn hộ hạng sang là hạ tầng phải đầy đủ, kết nối thuận tiện, đó chỉ là điều kiện cơ bản nhất của căn hộ hạng sang”, ông Võ nói.

Như vậy, chỉ trong 3 thập kỷ gần đây thôi, ông Võ cho biết, các quan niệm về bất động sản hạng sang đã có nhiều thay đổi, giá trị tính bằng tiền tạo dựng bất động sản không còn là giá trị chính, thay vào đó là các giá trị không tạo ra bằng tiền như vị trí, sự tiện lợi cho đời sống, giá trị văn hóa, chất lượng môi trường, giải pháp thông minh chiếm tỷ trọng cao hơn. Những giá trị không tạo ra bằng tiền sẽ tạo ra giá trị được tính bằng tiền tại các bất động sản hạng sang.

Ở Việt Nam, chuyên gia Đặng Hùng Võ cho biết, mỗi nhà đầu tư có quan điểm khác nhau về “hạng sang”. Một số doanh nghiệp tìm vị trí “đất vàng" hay dát vàng lên dự án để tạo ra giá trị. Họ tính sự sang trọng bằng tổng giá trị tiền. Tuy nhiên theo ông Võ, như thế chưa đủ mặc dù đây cũng là một cách tiếp cận về bất động sản hạng sang.

Trong khi đó, có doanh nghiệp thì tính giá trị tổng hợp, cái “sang” mang tính phổ cập hơn sự cá biệt và được tính vào giá trị cuộc sống như: môi trường trong lành, ổn định, an ninh tốt…

“Phân khúc này được rất nhiều nhà đầu tư quan tâm. Nhất là khi có được đất vàng thì càng phải tính làm sao hiệu quả sử dụng đất cao nhất”, ông Võ cho biết.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, Thông tư 31 của Bộ Xây dựng đã quy định 20 tiêu chí và được phân thành 4 nhóm (Quy hoạch Kiến trúc, Thiết bị kỹ thuật, Dịch vụ hạ tầng - xã hội; Chất lượng - Quản lý - Vận hành) nhằm phân loại đánh giá hạng nhà chung cư.

Theo đó, có 3 hạng A - B - C. Hạng A là loại nhà có thứ hạng cao nhất, bắt buộc phải đạt tối thiểu 18/20 tiêu chí quy định. Nhà hạng sang chắc chắn phải đảm bảo không dưới các quy định dành cho hạng A. Khái niệm theo giá trị hàng hoá: Nhà ở hạng sang được hiểu là loại hàng hoá đắt tiền do đó đòi hỏi chất lượng cao cấp, thương hiệu đẳng cấp và nhiều tiện ích.

Còn khái niệm theo giá trị sử dụng là nhà ở càng gần trung tâm lõi đô thị càng có giá trị; nhà được gắn với nhiều tiện ích, nhiều dịch vụ; trong căn nhà có nhiều trang thiết bị hiện đại, tiện ích, diện tích đảm bảo đủ rộng… Và mọi yếu tố trên càng gắn với xanh, gần gũi thiên nhiên môi trường, càng có giá trị cao, ông Đính cho biết.

Cũng theo ông Đính, nếu giờ buộc phải đăng ký tiêu chuẩn thì nhiều doanh nghiệp tự phong hạng sang sẽ bị lộ. “Nhiều dự án hạng sang đang có hàng lang mét mấy”, ông Đính nói. Ông Đính cho rằng, cần phải nâng lên một bước nữa là bắt buộc đăng ký tiêu chuẩn.

Ông Đính chia sẻ thêm, kinh tế Việt Nam tăng trưởng mạnh trong nhiều năm đã tạo ra một bộ phận không nhỏ những người có thu nhập cao, giàu có. Họ có nhu cầu nhà ở hạng sang có chất lượng cao. Nắm bắt nhu cầu này, các nhà phát triển bất động sản đã đẩy mạnh đầu tư, tạo ra các khu nhà ở cao cấp tại các đô thị lớn ở Việt Nam, hàng năm cung cấp ra thị trường hàng vạn sản phẩm nhà ở cao cấp và hạng sang.

“Nhà ở cao cấp đã góp phần làm thay đổi bộ mặt đô thị, giúp đô thị khang trang, hiện đại và đẹp đẽ hơn. Quan trọng hơn đã cho thấy nhu cầu sống của người dân càng được cải thiện, nâng cao”, ông Đính nhấn mạnh.