Chuyển động "lạ" trên thị trường nhà đất phía Nam giữa tháng Ngâu

Giữa lúc thanh khoản bất động sản còn ảm đạm và thị trường bước vào tháng 7 Âm lịch (tháng Ngâu), thời điểm thường chịu tác động bởi tâm lý kiêng kỵ, nhiều chuyển động bất ngờ lại xuất hiện. Một dự án chung cư tại TPHCM tăng giá bán 3%, trong khi hàng loạt dự án khác ở khu vực phía Nam vẫn khởi công, chuẩn bị nguồn cung mới.

Tăng giá, khởi công giữa tháng Ngâu

Những ngày qua, thông tin chủ đầu tư The Privé tăng giá bán 3% so với mức hiện hành, áp dụng từ ngày 1/9, thu hút sự quan tâm trên các hội nhóm bất động sản.

Động thái này gây chú ý bởi diễn ra trong bối cảnh sức cầu chưa thực sự mạnh. Nhiều nhà đầu tư, môi giới đánh giá đây là quyết định khá “dũng cảm” khi chủ đầu tư tăng giá trong lúc thị trường đang ở tháng Ngâu.

Không chỉ tăng giá, nhiều doanh nghiệp vẫn tiếp tục đưa dự án vào triển khai. Ngày 26/8, Hưng Lộc Phát khởi công dự án khu căn hộ tại phường Tân Thuận, TPHCM, gồm 6 tòa tháp cao tối đa 35 tầng, dự kiến cung cấp khoảng 1.200 căn hộ.

Novaland cũng khởi công hơn 500 căn nhà ở thấp tầng tại phân khu Phoenix North thuộc Đảo Phượng Hoàng, Aqua City. Doanh nghiệp này đồng thời khởi công dự án Tropic Tower thuộc đô thị Tropic Riverside ven sông Rạch Chiếc, gồm 2 tòa tháp cao 14 tầng với 250 sản phẩm gồm căn hộ, shophouse và các tiện ích nội khu.

Những chuyển động này diễn ra trong bối cảnh nguồn cung đang có dấu hiệu phục hồi. Theo Bộ Xây dựng, trong quý II/2026, cả nước có 113 dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới với khoảng 103.205 căn; 1.297 dự án đang triển khai với khoảng 694.351 căn và 131 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai với khoảng 59.073 căn.

Trong khi nguồn cung tăng, giá căn hộ trên thị trường thứ cấp tại nhiều địa phương trong quý II có xu hướng giảm so với quý I. Giá đất nền cũng giảm khoảng 2-3%, riêng TPHCM giảm gần 3%, trong bối cảnh thanh khoản suy giảm và chi phí vốn còn cao.

Doanh nghiệp không chờ hết tháng Ngâu

Lý giải việc tăng giá, chủ đầu tư The Privé chưa đưa ra nguyên nhân cụ thể. Theo môi giới, giá bán được điều chỉnh theo từng giai đoạn triển khai của dự án. Khi tiến độ xây dựng rõ hơn, các hạng mục dần hình thành, chi phí và giá trị dự án cũng được đánh giá lại.

Ông Tạ Trung Kiên, Phó tổng giám đốc Việt Á Real, cho rằng việc điều chỉnh giá còn liên quan đến chi phí phát triển dự án. Chi phí xây dựng, chi phí vốn và lãi suất thay đổi trong quá trình triển khai có thể tác động đến giá thành. Do đó, việc tăng giá giữa tháng Ngâu không nhất thiết phản ánh sức cầu đang tăng mạnh mà còn liên quan đến chi phí và tiến độ triển khai.

“Vì vậy, việc tăng giá không nhất thiết phản ánh sức cầu đang tăng mạnh mà còn là kết quả của bài toán chi phí và tiến độ”, ông Kiên nói.

Trong khi đó, đại diện một nền tảng phân tích bất động sản nhận định việc nhiều dự án mở bán, khởi công gần đây phản ánh quá trình khơi thông pháp lý đang tạo thêm nguồn cung. Những dự án bị vướng mắc trong thời gian dài, khi được tháo gỡ và chủ đầu tư có đủ năng lực tài chính, sẽ được đưa trở lại triển khai.

Theo vị này, thị trường cũng đang có sự sàng lọc khi những chủ đầu tư có thực lực, phương án đầu tư khả thi vẫn có thể triển khai dự án ngay cả trong giai đoạn sức cầu chưa cao.

Nguồn cung phía Nam tăng

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết một trong những thay đổi đáng chú ý của thị trường trong nửa đầu năm 2026 là cơ cấu nguồn cung giữa các khu vực. Tỷ trọng nguồn cung tại miền Nam tăng lên 37%, thu hẹp đáng kể khoảng cách với miền Bắc.

Nguồn cung trở lại sẽ khiến thị trường phía Nam phân hóa mạnh. Thanh khoản sẽ tập trung vào những bất động sản đáp ứng nhu cầu thực, có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín, tiến độ đảm bảo và mức giá phù hợp với khả năng chi trả.

Dòng tiền cũng được dự báo dịch chuyển về các đô thị vệ tinh, khu vực hưởng lợi từ hạ tầng khi Vành đai 3, Vành đai 4 TPHCM, cao tốc Bến Lức - Long Thành, Biên Hòa - Vũng Tàu và sân bay quốc tế Long Thành từng bước hoàn thiện.

Bên cạnh đó, cạnh tranh giữa các chủ đầu tư có thể chuyển từ giảm giá trực tiếp sang hỗ trợ tài chính, như hỗ trợ lãi suất và liên kết với ngân hàng để tăng khả năng tiếp cận vốn của người mua.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho hay việc TPHCM mở rộng giúp mặt bằng giá căn hộ cân bằng hơn. Giá sơ cấp trung bình từ khoảng 92 triệu đồng/m2 trước khi mở rộng giảm còn 76,1 triệu đồng/m2 sau khi có thêm nguồn cung từ Bình Dương; giá thứ cấp khoảng 62 triệu đồng/m2.

CBRE dự báo nguồn cung căn hộ mới tại TPHCM mở rộng đạt khoảng 25.000 căn trong năm 2026, 31.000 căn năm 2027 và 48.000 căn năm 2028. Khi nguồn cung tăng, tốc độ tăng giá được dự báo chậm lại. Giá sơ cấp hiện khoảng 68 triệu đồng/m2 và có thể về 62-63 triệu đồng/m2 vào năm 2028, trong khi giá thứ cấp vẫn tăng nhưng với tốc độ nhẹ hơn.