Cần tháo gỡ nút thắt cho bất động sản sau đại dịch

Ông Ben Gray, Giám đốc, Thị tường vốn và ông Paul Tonkes, Giám đốc, Dịch vụ Logistics và Công nghiệp của Công ty Dịch vụ BĐS Cushman & Wakefield Vietnam cho hay, đối mặt với đại dịch Covid -19, một vấn nạn đang làm rối loạn nền kinh tế toàn cầu, Việt Nam phải tính đến tương lai phía trước và cân nhắc thực hiện các biện pháp khẩn cấp để xử lý thời kỳ bất ổn này.

Tác động của Covid -19 đặc biệt có thể nhìn thấy qua nhiều lĩnh vực dịch vụ, ngành nghề đang chiếm 42% GDP Việt Nam. Chỉ thị của Chính phủ đã tạm dừng mọi hoạt động du lịch và nhập cảnh vào Việt Nam khiến công suất của ngành khách sạn đã giảm từ hơn 70% ở đầu năm xuống mức thấp kỷ lục là 9,5%.

Ngành sản xuất (hiện đang chiếm 16% GDP) phụ thuộc rất nhiều vào việc nhập khẩu nguyên liệu thô từ Trung Quốc và Hàn Quốc cũng đã giảm đi một cách đáng kể.

Chỉ số PMI đã giảm từ 51,8% trong tháng 1 xuống còn 49% vào tháng 3/2020. Sự phục hồi của hoạt động xuất khẩu gặp khó khăn do thị trường xuất khẩu của Việt Nam phụ thuộc vào EMEA và Hoa Kỳ. Tuy nhiên, có một điều tích cực là mối liên kết giữa xuất nhập khẩu của Việt Nam khá là chặt chẽ. Do đó, việc giảm 20% trong một lần sẽ không ảnh hưởng xấu đến cán cân thương mại, mặc dù vẫn có thể thấy nền kinh tế đang dần thu hẹp lại.

Theo lãnh đạo của Cushman & Wakefield Vietnam, bất chấp thời điểm thử thách này, chính quyền T.Ư đang có cơ hội tốt để biến lĩnh vực bất động sản thành động lực tăng trưởng. Cần giải quyết các vấn đề cơ cấu chính cho thị trường bằng cách hợp tác với các doanh nghiệp tư nhân để cải thiện khung pháp lý và rót một lượng tiền mặt cần thiết vào các khu vực ngân hàng, cho vay tư nhân trên các thị trường vốn.

Bằng cách giải quyết các vấn đề cố hữu đang kiềm chế sự phát triển của nguồn cung bất động sản, nhà nước có thể hỗ trợ hợp lý hóa một lĩnh vực tăng trưởng quan trọng và yếu tố hàng đầu là đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI).

Bên cạnh đó, ưu tiên hàng đầu là cần chấm dứt bất ổn xung quanh việc xem xét giá chuyển nhượng đất hiện nay. Ngoài ra, việc xem xét các mức giá dự án đã được trả bởi các nhà phát triển bất động sản cần được đẩy nhanh và đưa ra khung pháp lý rõ ràng để giải quyết.

Quá trình xem xét đã gây cản trở cho sự phát triển, ảnh hưởng đến thị trường thương mại và tạo ra những hạn chế về nguồn cung trên một thị trường đang lớn mạnh với nguồn cầu cao.

“Kinh tế học đơn giản dạy cho chúng ta biết rằng những nút thắt về nguồn cung trong những thời điểm nguồn cầu tăng sẽ dẫn đến tăng giá đất, giá mua bán và giá thuê. Chúng ta đã kinh nghiệm điều này trong những tháng qua và hiện việc thẩm định tài sản sinh lời nói chung tại Việt Nam có ít mối tương quan với các mức giá chuẩn trên thị trường và tính khả thi nói chung.

Việc ban hành chính sách rõ ràng và khung pháp lý chặt chẽ cho các nhà phát triển bất động sản sẽ giúp giải quyết các vấn đề về cung mà không áp đảo thị trường hay làm thị trường mất ổn định. Việc xây dựng cơ chế rõ ràng, để thẩm định giá trị đất trước kia và hiện tại, mà không dựa vào đấu giá hay đầu cơ công sẽ là một động thái thận trọng của nhà nước”, lãnh đạo của Cushman & Wakefield Vietnam chia sẻ.

Phía Cushman & Wakefield Vietnam cho rằng, nhà nước cần tiếp tục phát triển mô hình PPP (hợp tác công – tư) đối với đất do quân đội và nhà nước sở hữu. Mô hình này sẽ giúp tăng cơ hội tiếp cận đất phù hợp của nhà đầu tư cho mục đích phát triển.

Và mô hình này có thể được sử dụng bởi các chủ sở hữu đất để phát triển thêm các cơ sở dựa theo mức đầu tư. Những vị trí này sẽ giúp tăng FDI và giúp thu hút các nhà đầu tư và người sử dụng trong các lĩnh vực sản xuất, công nghiệp và logistics. 

Thêm vào đó, là phát triển quy trình áp dụng và phê duyệt thiết thực và minh bạch. Quy trình này sẽ đòi hỏi phải chỉ định ba chuyên gia thẩm định độc lập để thẩm định giá trị tài sản của nhà phát triển và nhà đầu tư bất động sản. Việc thẩm định sẽ có tính chất bắt buộc đối với tất cả các bên và được đưa vào quy trình chuyển đổi và định giá GCNQSDĐ.

Quy trình này sẽ đem lại niềm tin cho các nhà phát triển, các nhà đầu tư bất động sản để có thể tiếp cận các dự án theo cách thức kịp thời và các vấn đề về cung sẽ được tháo gỡ. Chính phủ có thể tăng cường quy trình này có đầu tư quy mô lớn trong đăng ký trực tuyến vì tổng quy hoạch nhiều thành phố và tỉnh thành đã được thực hiện trực tuyến. Việc truy cập công khai đối với các tài nguyên này cũng sẽ thúc đẩy sự minh bạch.

Ngoài ra, Cushman & Wakefield Vietnam còn đưa ra các nút thắt khác cần phải tháo gỡ cho thị trường bất động sản là khung pháp lý, quy trình và giá cả phải rõ ràng hơn; Đầu tư vào cơ sở hạ tầng; Cải thiện cơ hội tiếp cận tín dụng. Từ đó, sẽ hồi phục và bứt phá…

Quế Sơn