Cầm 7 tỷ trong tay, nên mua nhà luôn hay tiếp tục thuê?

Lãi suất cho vay mua nhà ở mức cao đang tác động đến sức mua trên thị trường bất động sản. Trong khi đó, sau giai đoạn giá tăng mạnh, một số phân khúc bắt đầu xuất hiện những trường hợp chủ nhà giảm giá hoặc sẵn sàng thương lượng để đẩy nhanh giao dịch.

Theo báo cáo toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng của Batdongsan.com.vn, giá nhà mặt phố quý II giảm khoảng 3% so với quý trước, trong khi nhà riêng giảm khoảng 6%.

Thị trường vì thế đặt người đang có 6-7 tỷ đồng tiền nhàn rỗi trước một lựa chọn đáng cân nhắc: xuống tiền khi người mua đã có vị thế thương lượng tốt hơn hay tiếp tục thuê nhà, gửi tiền ngân hàng và chờ thêm cơ hội?

7 tỷ đồng mua nhà ngay hay tiếp tục thuê?

Với người có 6-7 tỷ đồng tiền nhàn rỗi nhưng chưa tìm được căn nhà thực sự phù hợp, ông Nguyễn Tất Thịnh, nhà sáng lập nền tảng bất động sản công nghệ HouseZy, cho rằng phương án tiếp tục thuê và gửi tiền ngân hàng đáng để cân nhắc.

Ông đưa ra phép tính, nếu gửi 7 tỷ đồng với lãi suất giả định 7%/năm, tiền lãi khoảng 490 triệu đồng/năm, tương đương gần 41 triệu đồng/tháng. Với một căn hộ thuê giá 25 triệu đồng/tháng, sau khi thanh toán 300 triệu đồng tiền thuê một năm, người mua vẫn còn khoảng 190 triệu đồng tiền lãi và giữ nguyên 7 tỷ đồng tiền gốc.

Trong thời gian đó, người mua có thể tiếp tục quan sát thị trường, thậm chí thuê ở thử tại khu vực đang nhắm tới trước khi quyết định bỏ phần lớn tài sản tích lũy vào một căn nhà.

Phương án này càng có lợi nếu giá nhà điều chỉnh. Chẳng hạn, căn hộ 7 tỷ đồng giảm 10% sẽ còn 6,3 tỷ đồng. Ngược lại, nếu giá tăng 10% lên 7,7 tỷ đồng, người chờ đợi sẽ phải bỏ thêm tiền. Vì vậy, theo ông Thịnh, thuê nhà chờ giá giảm phù hợp với người chưa thực sự ưng sản phẩm nào, nhưng không phải một lựa chọn chắc thắng.

Ở chiều ngược lại, ông Tạ Trung Kiên, Phó tổng giám đốc Việt Á Real, cho rằng người có 6-7 tỷ đồng không nhất thiết phải cố chờ thị trường tạo đáy. Nếu tìm được căn nhà đúng nhu cầu, vị trí thuận tiện, mức giá hợp lý và không phải vay hoặc chỉ vay rất ít, người mua ở thực có thể cân nhắc xuống tiền.

Cơ hội hiện nay, theo ông Kiên, đáng chú ý hơn ở thị trường thứ cấp, nơi một số chủ sở hữu cần thu hồi vốn có thể chấp nhận thương lượng. Trong khi đó, mặt bằng giá tại nhiều dự án mới vẫn ở mức cao.

Điều cần thận trọng là vay thêm quá nhiều chỉ để nâng phân khúc nhà muốn mua. Chẳng hạn, người có 7 tỷ đồng vay thêm 3 tỷ đồng với lãi suất 12%/năm sẽ phải trả khoảng 30 triệu đồng tiền lãi mỗi tháng, chưa tính nợ gốc.

“Có tiền chưa chắc phải mua ngay” cũng là quan điểm ông Thịnh đưa ra với nhóm đầu tư. Với 6-7 tỷ đồng, phần lớn vốn có thể nằm trong một tài sản sau khi xuống tiền. Do đó, thay vì chỉ tìm căn giảm giá mạnh, nhà đầu tư cần ưu tiên pháp lý, thanh khoản và khả năng bán lại khi cần.

Người mua ở thực chưa cần vội xuống tiền

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), cho rằng người mua ở thực chưa cần vội xuống tiền nếu chưa tìm được sản phẩm thực sự phù hợp.

Theo ông, nguồn cung nhà ở thời gian tới còn được bổ sung, trong đó có nhiều dự án nhà ở xã hội. Khi nguồn cung tăng, người mua sẽ có thêm lựa chọn và mặt bằng giá cũng chịu áp lực cạnh tranh lớn hơn.

Tuy nhiên, với những người đã chuẩn bị đủ tài chính, tìm được căn nhà phù hợp và cần sớm ổn định cuộc sống, việc mua ở thời điểm hiện tại vẫn có thể cân nhắc. Chờ đợi không nên được hiểu là cố tìm đúng “đáy” của thị trường.

Ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Đại học Nguyễn Trãi, nhận định thị trường hiện vận hành bình tĩnh hơn, người bán linh hoạt hơn và khả năng thương lượng giá tốt hơn so với giai đoạn sôi động. Người mua vì thế có điều kiện lựa chọn trong trạng thái thận trọng và lý trí hơn.

Theo ông Huy, ưu tiên vẫn nên là những sản phẩm có nhu cầu sử dụng rõ ràng, hạ tầng tốt, pháp lý minh bạch và khả năng khai thác ổn định. Với người phải vay ngân hàng, việc kiểm soát đòn bẩy càng quan trọng để tránh áp lực dòng tiền nếu thị trường tiếp tục diễn biến chậm.

Về hiện tượng cắt lỗ chung cư, ông Quê nhìn nhận xu hướng hiện tập trung nhiều hơn ở nhóm mua để đầu tư. Một bộ phận nhà đầu tư chủ động bán ra khi nhận thấy dư địa tăng giá không còn thuận lợi như trước; nhóm sử dụng vốn vay lại chịu thêm áp lực lãi suất, nghĩa vụ thanh toán hoặc khó khăn về dòng tiền.

Trong khi đó, người mua để ở ít bán lại, ngoại trừ những trường hợp cần chuyển chỗ ở hoặc buộc phải cơ cấu tài sản.

Chủ tịch G6 lưu ý không nên vội kết luận chung cư hiện “quá đắt”, bởi rất khó xác định một ngưỡng giá chung cho toàn thị trường. Điều rõ hơn là giá căn hộ đã trải qua một giai đoạn tăng nhanh, trong khi tương quan cung - cầu đang thay đổi. Nếu trước đây nguồn cung hạn chế là một trong những yếu tố hỗ trợ giá, lượng sản phẩm mới gia tăng sẽ khiến thị trường có thêm sự cạnh tranh.

Với mục đích đầu tư, vị chuyên gia tỏ ra thận trọng hơn. Ông ước tính lợi suất cho thuê căn hộ hiện chỉ khoảng 2-4%/năm, trong khi gửi tiết kiệm có thể mang lại mức sinh lời cao hơn và người vay mua nhà còn phải chịu chi phí vốn lớn.

Theo Viện Nghiên cứu Kinh tế Tài chính Bất động sản (DXS-FERI), giá bất động sản nhà ở trong 6 tháng cuối năm được dự báo ổn định hơn. Giá sơ cấp có thể đi ngang hoặc giảm nhẹ, trong khi giá thứ cấp có khả năng giảm tại một số sản phẩm chịu áp lực lớn từ lãi vay.

Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) thì nhận định thị trường sẽ tiếp tục kiểm chứng sức khỏe tài chính của người mua và chất lượng dự án thông qua khả năng hấp thụ.

Tuy nhiên, thị trường khó xảy ra một đợt giảm giá đồng loạt. Những dự án pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ tốt, hạ tầng đồng bộ, giá hợp lý và đáp ứng nhu cầu ở thực vẫn có khả năng duy trì giao dịch. Ngược lại, các sản phẩm bị định giá cao, triển khai chậm hoặc phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá sẽ chịu áp lực lớn hơn.

Hiện người mua thận trọng hơn nhưng vẫn sẵn sàng xuống tiền với bất động sản có vị trí tốt, phục vụ nhu cầu ở thực và phù hợp với khả năng tài chính.