Bức tranh thị trường bất động sản 1-2 năm tới sẽ ra sao?

Sau vài năm tăng trưởng nóng, hiện nay thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều thách thức gồm từ dòng tiền, thanh khoản, lãi suất tăng làm suy yếu nhu cầu mua nhà đến nguồn cung mới có thể sụt giảm.

Một câu hỏi được nhiều người quan tâm là xu hướng thị trường bất động sản sẽ ra sao trong 1-2 năm tới?

Những nhận định tích cực

Chia sẻ trong một hội nghị mới đây, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh đánh giá thị trường sẽ xuất hiện tín hiệu đảo chiều và cân bằng hơn vào khoảng cuối năm 2023. Thị trường được kỳ vọng sẽ tăng trưởng tốt hơn vào năm 2024.

Về xu hướng, năm 2023, thị trường sẽ tập trung nhiều hơn vào các sản phẩm bất động sản có giá trị thực, tạo ra dòng tiền - những sản phẩm giúp người mua bất động sản giảm bớt những yếu tố biến động bất lợi ở hiện tại.

Những sản phẩm đầu cơ sẽ có giá xuống đầu tiên và lên đầu tiên khi thị trường phục hồi. Tuy nhiên trong điều kiện thị trường còn dùng dằng như hiện này, theo ông Quốc Anh các sản phẩm như chung cư, nhà phố có thể đem lại lãi vốn, dòng tiền bền vững hơn cho người mua.

Chuyên gia này cho biết kết quả khảo sát đối với những người làm môi giới trên thị trường thì có trên 50% số người cho rằng thị trường sẽ phục hồi từ quý II năm 2023. Theo ông đây là điểm tích cực, cho thấy niềm tin của những người tham giá thị trường.

Tương tự ông Quốc Anh, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Nguyễn Văn Đính cho rằng thị trường không tiêu cực như nhiều người vẫn nhận định.

Ông Đính cho biết trong vài năm vừa qua thị trường bất động sản bùng nổ, làm dự án dễ, đầu tư dễ, lợi nhuận tốt, dòng tiền cũng dễ. Tuy nhiên đến thời điểm này bắt đầu xuất hiện dấu hiệu khó hơn như làm dự án khó hơn, đầu tư thận trọng hơn, lợi nhuận kém đi và đặc biệt dòng tiền khó hơn rất nhiều. Thậm chí, dòng tiền còn đang siết chặt lại. Rõ ràng tính thanh khoản thị trường yếu đi, thấp đi. Nhìn đâu đó thị trường được cảm nhận với dấu hiệu của sự ảm đạm, trầm lắng.

"Tuy nhiên tôi cũng khẳng định là thị trường của chúng ta hiện nay không có dấu hiệu của khủng hoảng. Ai đó nói khủng hoảng chúng tôi không đồng ý. Những người làm nghiên cứu chúng tôi rõ ràng thấy không có vấn đề gì", ông Đính khẳng định.

Theo ông, hiện tại, nguồn cung được xem là yếu tạm thời bởi hiện nay các dự án đang chờ để được phê duyệt, chờ tung vào thị trường rất nhiều. Các dự án hiện nay đang vướng điểm nghẽn về chính sách, quy định pháp luật. Nếu gỡ được ra thì ngay lập tức các nguồn hàng sẽ bung ra thị trường. Thị trường sẽ đảm bảo cung cầu cân đối.

Số liệu cũng cho thấy lực cầu là điểm sáng nhất của thị trường bất động sản hiện nay. Ông Đính cho biết hiện lực cầu rất mạnh bởi kinh tế tăng trưởng ổn định, tốc độ đô thị hóa mạnh và đầu tư công về hạ tầng cũng đang tăng trưởng mạnh nhất các thời kỳ.

Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản đánh giá xu hướng năm 2023 chính phủ sẽ vào cuộc, các doanh nghiệp sẽ có những động thái điều chỉnh. Hiện nay Chính phủ đang có những động thái giải quyết rất quyết liệt tháo gỡ cho thị trường bất động sản. Năm tới sẽ có tháo gỡ điểm nghẽn về chính sách, quy định. Về điểm nghẽn dòng vốn tín dụng cũng sẽ được khơi thông bởi Chính phủ đang kiểm soát tốt lạm phát, kinh tế ổn định.

Tuy nhiên, ông Đính cũng cho rằng mặc dù chính sách được nới ra nhưng sẽ không có dễ như trước. Các chủ đầu tư cũng sẽ tự căn chỉnh để các sản phẩm, dự án khi tung ra sẽ phù hợp với điều kiện thị trường. Nhà đầu tư cũng sẽ không đầu tư như nhanh, dễ như thời gian trước mà sẽ cẩn trọng hơn.

Thị trường năm 2023 sẽ giảm tốc, giảm quy mô nhưng sẽ tăng trưởng phù hợp. Chất lượng, các hoạt động của thị trường sẽ tốt hơn, ổn định và bền vững hơn.

Doanh nghiệp yếu sẽ bị đào thải

Trái với nhận định lạc quan của các chuyên gia nghiên cứu, Chủ tịch công ty bất động sản Thiên Khôi Nguyễn Thành Dũng cho rằng thị trường năm 2023 thậm chí đầu năm 2024 sẽ còn chìm sâu hơn nữa.

Theo ông Dũng, trong 2 năm vừa qua các không có nhiều các dự án mở mới, giá bất động sản bị đẩy lên quá cao từ phía chủ đầu tư và sàn bất động sản. Từ đó dẫn tới nhu cầu bất động sản giảm mạnh. Ví dụ nhóm các nhà đầu tư đầu cơ việc giá tăng cao khiến lợi nhuận không còn quá nhiều khiến họ giảm nhu cầu đầu cơ. Người dân không dám xuống tiền do lãi suất tăng cao, chi phí vốn tăng cao.

Về việc nới room tín dụng, theo ông Dũng khả năng để chuyển hóa thành kích cầu bất động sản là không tích cực vì Nhà nước sẽ phải cân đối kỹ, ưu tiên vốn vào các hoạt động sản xuất kinh doanh.

Ông này dự đoán trong năm 2023, những doanh nghiệp yếu về nguồn lực, đầu tư mạo hiểm sẽ bắt đầu bị đào thải theo quy luật thị trường. Các doanh nghiệp bất động sản lớn nhờ đòn bẩy tài chính thì sẽ trả giá bởi đòn bẩy tài chính. Cũng có những công ty mới sẽ xuất hiện mua lại các dự án.