2021 là một năm mà thị trường bất động sản có nhiều biến động, trong đó tâm điểm phải kể đến là những đợt tăng giá, sốt đất cùng câu chuyện tác động từ dịch Covid-19. 

KỶ LỤC MỚI VỀ GIÁ ĐẤT

Lần đầu đi dự phiên đấu giá đất, Đức - một phóng viên trẻ trong lĩnh vực bất động sản - không khỏi "ngộp" trước con số nghìn tỷ, chục nghìn tỷ mà nhà đầu tư bỏ ra để đấu giá đất.

Một cuộc đấu giá được coi là "vô tiền khoáng hậu" khi mức thắng giá bình quân là hơn 2,4 tỷ đồng/m2 - đắt hơn nhiều so với đất "kim cương" quận 1 (TPHCM) hay quận Hoàn Kiếm (Hà Nội). Người thắng cuộc là một đại gia nổi tiếng với những sản phẩm bất động sản cực kỳ đắt đỏ - ông Đỗ Anh Dũng - Chủ tịch Tập đoàn Tân Hoàng Minh.

Khoản tiền 24.500 tỷ đồng sẽ được ông Dũng trả cho lô đất 10.060 m2 thuộc khu đô thị mới Thủ Thiêm ở TPHCM.

Theo lời kể của Đức, mức giá mà ông Dũng trả cho lô đất này đã làm lu mờ 3 cuộc đấu giá được tổ chức cùng ngày, mặc dù những cuộc đấu giá này cũng diễn ra hết sức gay cấn khi có người đã chấp nhận trả tới bình quân 1 tỷ đồng/m2.

Vậy là, một kỷ lục trên thị trường bất động sản cả nước được xác lập - đánh dấu một sự kiện gây xôn xao và cũng phần nào minh chứng cho sức "nóng" vô cùng lớn của thị trường tài sản này.

Và "đấu giá" thực sự là một trong những cụm từ đáng chú ý nhất với giới đầu tư bất động sản năm 2021.

Cũng chính tại cuộc đấu giá hôm 10/12, ngoài ông Đỗ Anh Dũng "bạo tay" trả 2,44 tỷ đồng cho mỗi m2 đất ở Thủ Thiêm, các doanh nghiệp trúng đấu giá 3 khu đất còn lại cũng "không phải dạng vừa". Bởi nếu tính cả chi phí xây dựng, phát triển dự án, lãi vay… thì giá thành căn hộ đầu ra của cả 4 khu đất này đều có thể lên tới 450 - 500 triệu đồng/m2.

Lật ngược trở lại từ đầu năm 2021 đến nay, điểm qua một lượt thông tin trên các báo sẽ không còn lạ lẫm với những tiêu đề: Sốt đất ở Quảng Trị: Đấu giá đất vượt giá sàn cao nhất từ trước đến nay; Đất "sốt" trên cả sàn đấu giá TP Đông Hà, vượt sàn "kỷ lục"; Thanh Hóa: Dân tranh nhau mua 23 lô đất quê, khởi điểm 250 triệu đồng/lô, đấu giá lên 1 tỷ đồng; Lô đất đang trồng chuối ở quận trung tâm Hà Nội "chốt" đấu giá gần 400 triệu đồng/m2...

Ở hầu hết những cuộc đấu giá đều có những điểm chung như: Số lượng tham gia lớn, giá vượt sàn kỷ lục, người buồn kẻ khóc, bán chênh thu bộn tiền hoặc bỏ cọc tháo chạy…

Đây chính là hệ quả của cơn sốt đất "điên cuồng". Chỉ còn vài ngày nữa, năm 2021 sẽ khép lại. Một chuyên gia kỳ cựu trong lĩnh vực bất động sản tổng kết năm nay bằng một câu ngắn gọn: Sốt đất, Covid và sốt đất…

ĐẦU NĂM ỒN ÀO SỐT ĐẤT, GIÁ TĂNG CHÓNG MẶT

Ngay sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán Tân Sửu 2021, hiện tượng giá đất tăng xuất hiện tại nhiều địa phương, giá đất tăng tạo ra những cơn sóng sốt đất khó tin.

Theo ghi nhận của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, đất đai sôi sục khắp nơi, giá tăng chóng mặt, trung bình tăng 10% sau mỗi tháng. Cục bộ một số nơi tăng 2-3 lần chỉ trong 1-2 tháng.

Thời điểm đó, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản kể nhiều nơi, người dân bỏ kinh doanh, bỏ sản xuất để lao vào đầu tư đất. Tiền gửi ngân hàng cũng được rút ra để đi đầu tư. Ở nhiều địa phương, xuất hiện hiện tượng tung tin không đúng sự thật về quy hoạch và phát triển dự án.

Thậm chí lợi dụng những ý kiến chỉ đạo của lãnh đạo nhà nước, tạo dựng tài liệu giả để tung tin, tạo sóng. Điều này tác động rất xấu đến lợi ích của các nhà đầu tư thiếu kiến thức, kinh nghiệm.

Một số hiện tượng rao bán đất không phù hợp với quy định pháp luật như: đất rừng, đất ruộng, vườn… cũng xuất hiện thường xuyên trên thị trường. Nhiều cò mồi thường xuyên quy tụ, tập hợp ở những khu vực này, tạo ra sự sôi động, tung nhiều thông tin không có cơ sở, đẩy giá lên từng giờ, từng ngày để lôi kéo các nhà đầu tư vào cuộc.

"Sục sôi" trong cơn sốt đất, người người nhà nhà đi làm môi giới. Nhiều người bán phở, bán quán nước, bán gà, xe ôm… cũng trở thành "cò đất". Thậm chí có những người chăn trâu thả bò quen địa bàn cũng thành… môi giới. Rồi giá đất "nhảy múa", môi giới kể chuyện "nửa đêm vẫn có người đập cửa hỏi mua"…

Điển hình như sau khi xuất hiện "tin đồn" Bình Phước chuẩn bị xây dựng sân bay lưỡng dụng tại xã An Khương, huyện Hớn Quản, đoàn "cò" đất từ khắp nơi đã đổ về đây để "tạo sóng". Biển mua bán đất nườm nượp khắp vệ đường như bán hàng rong… Báo chí còn dùng từ đông như "trẩy hội" để diễn tả cơn sốt ở đây.

Nhìn lại vụ sốt đất do quy hoạch sân bay Hớn Quản thời điểm đó, ông Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nói với Dân Trí: "Chắc chỉ có ở Việt Nam mới có kiểu bày ra như "chợ" bán đất dọc đường như vậy. Người nước ngoài chắc cũng không hiểu được giao dịch đất đai sao lại như thế".

Một vụ điển hình khác minh chứng cho cơn sốt đất "khó tin" hồi đầu năm là ở Thạch Thất, Hà Nội. Đầu năm nay, thôn Đồng Táng, xã Đồng Trúc, hàng chục, thậm chí cả trăm người kéo về tìm mua đất khiến chính quyền địa phương từng phải dán cảnh báo, tuyên truyền về những nguy cơ nhà đầu tư có thể gặp phải.

Xe ô tô nối đuôi nhau len lỏi về tận đầu thôn, ngõ xóm để săn lùng mua đất. Chỉ trong vài tuần, giá đất Đồng Trúc đã tăng gấp đôi, thậm chí, có thời điểm tăng tới 300%.

Từ đầu tháng 3, giá đất nền tại nhiều địa phương của tỉnh Thanh Hóa cũng tăng với mức chóng mặt, trung bình khoảng 50 - 60% so với cuối năm 2020. Thậm chí, những lô đất tại khu vực xấu, hạ tầng kém, đất trong ngõ nhỏ xưa nay vốn không ai hỏi cũng bỗng dưng tăng giá, được nhiều người tìm mua.

Sau sốt nóng, giá đất tại các mặt bằng đô thị, ven biển Thanh Hóa đều dao động 12-15 triệu đồng/m2, có nơi trên 20 triệu đồng/m2, cao gấp 2-3 lần so với giá thị trường cùng kì năm trước, và cao gấp nhiều lần so với giá đất quy định của nhà nước.

GIỮA NĂM XẸP, BỘC LỘ HỆ LỤY

Tuy nhiên chỉ đến cuối tháng 3, thị trường sau đó "xì hơi". Mức độ quan tâm về thị trường bất động sản sau khi đạt đỉnh trong tháng 3 đã có sự điều chỉnh trong tháng 4. Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho biết, mức độ quan tâm toàn thị trường tháng 4 giảm 18% và lượng tin đăng giảm 1% so với tháng trước đó.

Tại một số các tỉnh thành khác, mức độ quan tâm tháng 4 có xu hướng giảm so với tháng trước với mức giảm từ 10-34%, diễn ra ở hầu hết các tỉnh thành. Song mức giảm mạnh nhất diễn ra ở Hải Phòng (giảm 34%), sau đến Bắc Ninh (giảm 29%), Đà Nẵng (giảm 21%)... Đây đều là những khu vực xảy ra sốt đất điên đảo.

Còn tới tháng 7, các tỉnh/thành có mức giảm mạnh nhất là Phú Yên (37%), Bình Dương (35%), Đồng Nai (35%), TP.HCM (33%), Khánh Hòa (32%) và trong tháng 8 là Đà Nẵng (49%), Bình Dương (40%), Hà Nội (36%), Đồng Nai 35%). Đây đều là những khu vực có số ca nhiễm Covid-19 lớn nhất cả nước.

Tuy nhiên, dù đã "xẹp hơi", song theo nhiều chuyên gia, nói thị trường xuống giá hay chưa thì chưa đánh giá được vì không ghi nhận giao dịch. Nhiều người chào bán đấy, giá thấp cũng chẳng có ai mua. Đây là hệ quả đầu tư theo phong trào dẫn đến thị trường ảm đạm như vậy.

Và hệ quả, cơn sốt đất qua đi, nỗi khánh kiệt ở lại, nhiều người nặng gánh nợ nần… đó là một tiêu đề bài báo được đăng tải trên Dân trí thu hút lượt đọc rất lớn. Đây cũng là bài viết tổng kết sau một thời gian bất động sản "nóng" lên rồi hạ nhiệt.

Lao vào sốt đất, nhiều nhà đầu tư thắng đậm, nhưng không ít nhà đầu tư bị bỏ lại vì không "thoát được hàng". Đặc biệt, thiệt hại nặng nề nhất vẫn là những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao để "ôm đất" trong cơn sốt nhưng hiện chưa kịp thoát ra trước khi thị trường "xịt hơi".

Hơn một năm sau khi "dậy sóng", thời điểm này đất nền ở khu vực Đồng Trúc lại dần trở nên im lìm, không còn bóng dáng nhân viên môi giới, chỉ lác đác người dân đi chăn bò, làm đồng…

CUỐI NĂM, SỐT QUAY TRỞ LẠI

Có một nhận định đáng chú ý mang tính "quy luật" được một đơn vị nghiên cứu thị trường đưa ra khi tổng kết lại diễn biến thị trường bất động sản "năm Covid", đó là: Bất động sản giảm trong dịch nhưng chỉ cần dịch được kiểm soát là có sức bật rất mạnh do nhu cầu bị nén lại.

Ví như trong đợt bùng phát dịch lần thứ 1 (tháng 4/2020) mức độ quan tâm bất động sản giảm hơn 50% nhưng ngay sau khi dịch được kiểm soát vào đầu tháng 6, lượt quan tâm tăng bùng nổ lên 62%.

Tương tự, tháng 2, khi dịch bùng phát lần 3, nhu cầu tìm kiếm bất động sản giảm 50-100% so với cuối năm 2020 thì đến đầu tháng 3, khi dịch kiểm soát thành công, mức độ quan tâm bất động sản bật tăng mạnh lên đến 378%.

Theo báo cáo tháng 10 của đơn vị này, lượng tìm kiếm đất nền trên cả nước tăng trung bình từ 58-78%. Riêng khu vực TPHCM và các tỉnh vệ tinh phía Nam như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, nhu cầu giao dịch đất nền, nhà phố tăng 65-105% so với tháng trước đó.

Thời gian trở lại đây, nhiều nơi chào giá bất động sản với mức tăng cao so với thời điểm cách đây ít tháng. Hiện tượng đổ xô đi đấu giá, đầu cơ, cùng những ồn ào về phân lô bán nền... khiến lo ngại cơn sốt đất quay lại. Đặc biệt dịp cuối năm thông thường cũng là thời điểm bùng nổ về nhu cầu đầu tư bất động sản - điều kiện lý tưởng cho nhóm cò mồi, đầu cơ thổi giá, kích giá, tạo sốt ảo. 

Chưa kể những dự án mới được các tập đoàn lớn đầu tư cũng việc tăng tốc kế hoạch phát triển hạ tầng ở nhiều nơi càng khiến dân đầu cơ có cớ để "thổi giá"...

Nhiều dấu hiệu cho thấy sốt đất đang quay trở lại. Qua ghi nhận, nhiều nơi giá đất được thổi cao hơn so với thời điểm "đỉnh" đầu năm. Các phiên đấu giá "nóng hổi" với lượng người tham gia đông, ồn ã với kết quả trúng cao ngất ngưởng.

Mới đây báo chí đưa tin phiên đấu giá ở Đông Hà (Quảng Trị) có lô đất giá khởi điểm 1,8 tỷ đồng nhưng được bán với giá 4,5 tỷ đồng. Hầu hết các lô cũng được "đấu" mức cao hơn nhiều so với sàn.

Cũng ở khu vực này, từ giữa tháng 11 đến nay xảy ra tình trạng sốt đất ở khu vực lân cận diện tích đất mà một tập đoàn bất động sản lớn vừa đấu giá trúng. Theo ghi nhận, có lô đất giá ban đầu 3 tỷ đồng, nhưng được bán với giá 8 tỷ đồng. Tuy nhiên, đến thời điểm này, giá bắt đầu chững lại và xuất hiện tình trạng bỏ cọc.

Một phản ánh khác cho thấy, các khu dân cư ở vùng gần Khu kinh tế Vũng Áng (TX Kỳ Anh, Hà Tĩnh) cũng "nóng" hầm hập khi giá cả tăng gấp đôi, có lô đất đầu năm hơn 200 triệu đồng, nay được trả giá 400 triệu đồng cho mỗi mét ngang.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam lo ngại sốt đất quay trở lại. Khả năng về đợt sốt đất là rất cao do nhu cầu đầu tư của người dân thì lớn, thị trường lại khan hiếm nguồn cung, một bộ phận lợi dụng tình trạng này đẩy giá lên cao.

Còn theo chuyên gia Lê Xuân Nghĩa, hiện nay có tình trạng "trớ trêu": Những người có đất thì "hô" giá trên trời, nhà đầu cơ thì tha hồ "thổi giá", người mua ái ngại, cuối cùng không có mấy giao dịch.

"Giá tăng cao quá, bị "thổi" nhiều, không đi kèm với giá trị, do vậy đường cung - đường cầu khó gặp nhau; có dấu hiệu của một nguy cơ bong bóng bất động sản trong tương lai", ông Nghĩa lo ngại.

"Khi giá đất tăng, người sở hữu lại càng tiếp tục kỳ vọng còn cao giá hơn nữa. Cung - cầu đi song song nhau. Chỉ cần cú sốc thì thị trường sẽ gánh hệ lụy lớn", ông Nghĩa lo ngại.

SỐT ĐẤT: THỦ PHẠM VÀ HỆ QUẢ

Trao đổi với PV Dân trí, GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - cho rằng có 4 nguyên nhân chính của tình trạng sốt đất ảo lặp đi lặp lại.

Một là, khi có đầu tư phát triển thì giá đất tăng lên khá nhanh, làm tổng giá trị đất đai tăng thêm, có thể làm đổi đời người có đất.

Hai là, những người có tiền muốn tham gia để có tiền nhiều hơn trong khi rất thiếu chuyên nghiệp, hay bị tác động của hiệu ứng đám đông, tức là chỉ vì khát vọng của lòng tham mà không đủ luận cứ.

Ba là, giới đầu cơ thành thạo hơn kích động lòng tham để kiếm lời từ tham gia cò mồi, dẫn mối, thậm chí cả "lướt sóng" giai đoạn đầu.

Bốn là chính quyền, cơ quan quản lý Nhà nước cũng chưa nghĩ ra cách gì để khắc phục tình trạng tiêu cực này.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam liệt kê ra hàng loạt những hệ quả từ sốt đất.

Thứ nhất, việc hút nguồn lực của các nhà đầu tư cả nước lao vào vòng xoáy tăng giá đất đai, làm giảm nguồn lực đầu tư phát triển sản xuất ở nhiều ngành, lĩnh vực khác của quốc gia.

Thứ hai, nhiều loại tài nguyên trên đất đai bị xâm phạm, chuyển đổi chức năng không phù hợp quy định pháp luật. Điều này làm lãng phí tài nguyên, ảnh hưởng phát triển kinh tế, thậm chí gây bất ổn cho địa phương tại những khu vực đó.

Thứ ba, cản trở việc kêu gọi, thu hút đầu tư chính thống vào các địa phương bởi tăng giá đất kéo theo hàng loạt các chi phí khác tăng theo, đặc biệt là chi phí đền bù giải phóng mặt bằng… Như vậy, việc phát triển kinh tế địa phương nơi có sốt đất là khó có thể xảy ra. Kinh tế không phát triển thì giá đất sẽ lại giảm mạnh, những người đầu tư đất chưa kịp bán ra sẽ thua lỗ nặng. Đặc biệt là những người sử dụng đòn bẩy tín dụng có cầm cố tài sản của chính mình.

Thứ tư, có thể sẽ làm tăng chi phí phát triển nhà ở, càng khó hơn cho việc thực thi các chính sách để phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội của Chính phủ. Đồng thời, cũng tạo áp lực tăng giá các loại nhà ở trong bối cảnh một số thị trường lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, Nha Trang… cũng đang gặp nhiều khó khăn trong việc tiêu thụ sản phẩm căn hộ là điều không nên.

Thứ năm, gây bất ổn cho thị trường bất động sản toàn quốc nói chung và các khu vực nóng sốt nói riêng. Ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam và triển khai các chính sách về phát triển nhà ở của Nhà nước.

Nhìn chung theo các chuyên gia, tạo sốt ảo về bản chất chỉ làm lợi cho nhóm cò mồi, còn người mua càng về sau càng thua thiệt khi phải chịu giá quá cao, vượt xa giá trị thực của tài sản. Theo đó, có một nhóm môi giới, cò đất chuyên "vin" vào cái cớ mơ hồ như có quy hoạch làm dự án, làm sân bay... mà hầu hết chỉ là thông tin "nghe hơi nồi chõ".

Sau đó nhóm này tung hứng với nhau, tự thổi giá, tạo sự xôn xao, lan truyền thông tin về sốt đất để lôi kéo những người muốn đầu tư tìm về.

Nhóm ấy không đơn lẻ, họ tạo thành một mạng lưới, có thể điều chỉnh thời gian đến khi vỡ bong bóng. Họ kích giá lên rồi nhảy ra, khiến thị trường sụt xuống sau đó. Kiểu này xuất hiện ở nhiều nơi với những dạng thức khác nhau, len lỏi vào các xóm làng.

Độ rủi ro rất cao, chẳng khác gì đánh bạc, khả năng thua nhiều hơn thắng, chuyên gia cảnh báo khi nhìn lại tổng thể một năm "sốt đất"…