Chủ nhật, 24/12/2017 - 12:00

Góc nhìn luật sư

“Sổ hồng” Condotel sẽ phá nát quy hoạch

Bộ TN&MT vừa có tờ trình Chính phủ về dự án bổ sung, sửa đổi một số điều của Luật Đất đai 2013 sau bốn năm thực hiện.


Minh họa: Ngọc Diệp

Minh họa: Ngọc Diệp

Trong đó, tờ trình có dành hẳn một khoản để quy định về chế độ sử dụng đất đối với đất công trình xây dựng đa năng có kết hợp chức năng để ở (condotel - công trình căn hộ khách sạn, resort). Đây là vấn đề trong thời gian qua đã xảy ra rất nhiều vướng mắc trong thực tế nhưng chưa có hướng xử lý, nên các địa phương đều tỏ ra lúng túng nhất là tại các tỉnh, thành như Đà Nẵng, Khánh Hoà.

Theo Báo Pháp Luật TP.HCM, “Bộ TN&MT đưa ra hai giải pháp, giải pháp 1: Các công trình này nếu có chức năng để ở thì xác định là đất ở, thời hạn sử dụng đất của chủ dự án là 50-70 năm theo quy định. Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn hoạt động của dự án và người nhận quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ổn định lâu dài.

Giải pháp 2: Vẫn giữ nguyên theo quy định của Luật Đất đai xác định là loại đất thương mại dịch vụ. Thời hạn sử dụng đất của dự án là 50-70 năm theo quy định. Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn hoạt động của dự án và người nhận quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong thời hạn dự án.”

Tôi chưa được tiếp cận văn bản gốc của Bộ Bộ TN&MT, nhưng nếu đúng Bộ này có quan điểm như vậy thì theo tôi đây là sự tham mưu chưa thoả đáng, thậm chí thiếu cơ sở pháp luật, gây khó khăn cho cơ quan cấp trên khi quyết định, vì Căn hộ Condotel là từ sự kết hợp giữa CondoHotel có ý nghĩa là khách sạn - căn hộ hay Căn hộ - Khách sạn. Bản chất đây là những dự án mà Nhà đầu tư xin giao đất sản xuất kinh doanh, cụ thể là để xây dựng Khách sạn, Khu nghỉ dưỡng, một hoạt động điển hình của Kinh doanh du lịch nhưng khi tiến hành xây dựng thì lại chào bán, theo kiểu mua đứt bán đoạn, giống với hoạt động Kinh doanh Bất động sản (nhà ở, đất ở).

Hiện nay, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 quy định về “đất ở tại nông thôn” và “đất ở tại đô thị”, “đất xây dựng khu chung cư”…; còn Luật nhà ở năm 2014 chỉ có các khái niệm “nhà ở”, “nhà ở riêng lẻ”, “nhà chung cư”, “nhà ở thương mại”, “nhà ở công vụ”, “nhà ở xã hội”. Điểm chung của tất cả các khái niệm này đó đều là phục vụ cuộc sống, ăn ở thường xuyên của người dân, còn đối với thuật ngữ “Đất ở không hình thành đơn vị ở” (như một giải pháp thí điểm hiện nay) là một khái niệm hoàn toàn mới và chưa được ghi nhận tại bất cứ văn bản pháp luật nào.

Ở nước ta, căn cứ vào mục đích sử dụng, các loại đất đều được gọi tên, định nghĩa rõ ràng như Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng trụ sở cơ quan…., trong đất sản xuất kinh doanh hết sức đa dạng về mục đích cụ thể, như: làm khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản…do đó cũng có nhiều cơ chế quản lý và sử dụng khác nhau về: nghĩa vụ tài chính, về trình tự cấp, giao đất, quá trình sử dụng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển nhượng,…Do đó, Đất giao sản xuất kinh doanh du lịch không thể trở thành đất ở, nếu không phải đất ở thì cũng không được xây dựng nhà ở. Trong trường hợp “sổ hồng”, “sổ đỏ” được cấp cho từng căn hộ nghỉ dưỡng du lịch (Condotel) thì đây là hiện tượng “Hồn Trương Ba, da hàng thịt”. Các loại đất khác nhau sẽ gắn liền với các quy phạm pháp luật điều chỉnh khác nhau, do đó không có căn cứ để cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ (du lịch nghỉ dưỡng) trong trường hợp này.

Chúng ta đang đặt ra vấn đề là “chưa có luật điều chỉnh” loại hình bất động sản Condotel, từ đó “nảy sinh nhu cầu” cần tạo ra hành lang pháp lý cho nó, nhưng thực tế Luật Đất đai đã có những quy định cho loại hình này (đất sản xuất kinh doanh), thực chất đây là loại đất phục vụ cho hoạt động khách sạn lưu trú, do đó chúng ta không cần phải xây dựng thêm bất cứ quy định pháp luật nào cho nó, nếu chúng ta cấp “sổ hồng” cho căn hộ Condotel thì đồng nghĩa với việc “Vẽ đường cho hươu chạy”, gây thất thoát ngân sách từ việc thu tiền sử dụng đất, các loại thuế và góp phần phá nát quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương. Việc làm này có thể có lợi cho một vài nhà đầu tư nhưng lại gây phương hại đến toàn xã hội.

Luật Sư Ngô Huỳnh Phương Thảo

(Trưởng Ban Thương Mại – Doanh nghiệp VPLS Trương Anh Tú.)