Thị trường BĐS vẫn chứa nhiều rủi ro

Liên quan đến thị trường BĐS hiện nay, ông Nguyễn Trường Tiến, Phó Tổng Giám đốc Tổng Công ty xây dựng Hà Nội khẳng định như vậy và ông đã có cuộc trao đổi với PV Dân trí.

Ông nhận định thế nào về tình trạng mất cân đối của thị trường BĐS khi nhiều dự án nhà ở cao cấp đang ế ẩm trong khi nguồn cung nhà ở giá rẻ lại rất thiếu?

Thị trường BĐS Việt Nam đang trong giai đoạn khủng hoảng thiếu, tức là nhiều người có tiền đã có nhà rồi lại mua tiếp, người chưa có nhà lại không có tiền để mua nhà, đây chính là mâu thuẫn. Thị trường cũng đang mất cân bằng nghiêm trọng, đặc biệt là mất cân bằng về niềm tin.

Cách đây một năm, thị trường lên cơn sốt. Mọi người đều tin đầu tư vào thị trường BĐS có lời. Nhưng 6 tháng trở lại đây, thị trường sụt giảm nhanh chóng, làm mất dần niềm tin của nhà đầu tư.

Theo ông, căn nguyên của vấn đề này nằm ở đâu?

Chúng ta chưa có một chính sách tầm quốc gia phát triển nhà ở cho người dân. Bởi vậy, những tồn tại lớn trong thị trường vẫn chưa được giải quyết như quy hoạch kém, chính sách đất đai thay đổi liên tục, sự phát triển thiếu chuyên nghiệp. Tức là thấy có lợi thì tất cả cùng lao vào đầu tư. Hầu hết các tập đoàn tài chính đều đầu tư vào BĐS.

Điều đó cho thấy chúng ta đang tiêu tốn quá nhiều năng lượng và tài sản của xã hội vào thị trường này nhưng hiệu quả lại không cao. Những nhà phân tích tài chính, những nhà xây dựng, giới quản lý... mỗi người nhìn thị trường theo một hướng, theo quyền lợi của riêng mình chứ không vì quyền lợi chung của cộng đồng.

Trong thời gian tới, liệu thị trường BĐS tiếp tục có những diễn biến xấu không?

Sau một loạt những điều chỉnh từ phía ngân hàng, thị trường BĐS đã bị tác động, tốt cũng có mà xấu cũng có. Theo đánh giá của tôi, thị trường sẽ tiếp tục nguội lạnh trong thời gian tới. Đầu tư một dự án BĐS, thông thường có làm nhanh cũng mất 2 năm cho công tác chuẩn bị, 3 năm cho công tác thi công xây lắp.

Nếu vay vốn từ ngân hàng với giả thiết mức lãi suất 10% thì chúng tôi vẫn khó có lãi. Vì mức lãi suất đó lại không có điều gì đảm bảo được dự án sẽ triển khai trong vòng một năm. Mà gánh nặng lãi suất thì tỷ lệ thuận với thời gian dự án bị kéo dài.

Điều đó có nghĩa là ngành xây dựng đang gặp phải rất nhiều khó khăn?

Cần thừa nhận một thực tế là ngành xây dựng 20 năm nay không chịu đổi mới, hầu hết những kỹ thuật công nghệ đều quá yếu kém, làm một cái nhà quá chậm. Cơ chế hành chính để xin giấy phép, làm quy hoạch, đền bù... thì quá lâu.

Các nhà đầu tư BĐS hiện nay không làm chủ được thời gian làm ra sản phẩm, không quyết định được số phận của dự án vì nó phụ thuộc vào nhiều “ẩn số”.

Theo ông, các doanh nghiệp đầu tư xây dựng cần phải làm gì?

Tôi cho rằng, trước hết các doanh nghiệp kinh doanh BĐS cần phải thay đổi cách làm. Những gì chúng ta đã làm chỉ thích hợp với những thời điểm đã qua của thị trường.

Trong bối cảnh thị trường BĐS vẫn tiếp tục sụt giảm buộc những nhà đầu tư, nhà thầu thông minh phải hướng sự đầu tư vào số đông, phải đưa nhà ở đến những người thực sự cần nhà ở.

Lâu nay thị trường BĐS là thị trường của người đầu cơ, của người có tiền chứ không phải của người cần có nhà. Đây cần một chính sách xã hội, việc này không phải chỉ một người hoặc một doanh nghiệp có thể làm được.

Nhưng đó mới chỉ là thay đổi hướng đầu tư. Còn như ông vừa nói, công nghệ của ngành xây dựng quá kém…?

Trong tất cả các giải pháp kỹ thuật quốc gia về nhà ở hoàn toàn thiếu vắng tiếng nói của các nhà khoa học. Làm thế nào để các giải pháp về khoa học kỹ thuật được áp dụng để hạ giá thành nhà ở xuống.

Ví dụ như theo tính toán của chúng tôi, nếu áp dụng khoa học kỹ thuật, chúng ta có thể giảm được 25% giá thành xây dựng nhà ở tại khu vực ĐBSCL. Chúng ta cần phải có biện pháp tổng thể về công nghệ, tài chính, phải học tập kinh nghiệm từ nhiều nước.

Thực tế, phần lớn dự án bị kéo dài là do vướng ở khâu GPMB. Theo ông, chúng ta cần làm gì để giải quyết được vấn đề này?

Cái khó khăn nhất là chính sách đất đai, luật pháp của chúng ta không rõ ràng. Nếu bây giờ cứ bắt doanh nghiệp thoả thuận với dân trong vấn đề GPMB thì rất khó. Hoặc chính sách cho người bị mất đất ra sao, họ được hưởng lợi gì từ dự án đó.

Phải cho họ được đóng góp quyền sử dụng đất của họ vào dự án, họ như cổ đông được nhận lợi nhuận từ chính dự án đấy. Họ được tham gia vào dự án như một nhà đầu tư.

Phải có sự phối hợp giữa nhà đầu tư có tiền, nhà đầu tư có đất và sự hỗ trợ từ phía chính quyền thì mới giải quyết được vấn đề.

Xin cám ơn ông!

Lan Hương