Doanh nghiệp "cắt máu" trả nợ: Thương vụ khó dự liệu thành bại

Bán tài sản, bán dự án để trả nợ

Thời gian vừa qua, nhiều doanh nghiệp lớn rao bán tài sản là bất động sản hoặc dự án để trả nợ. Nổi lên trong đó là Công ty cổ phần Hoàng Anh Gia Lai - HAGL (mã chứng khoán: HAG) muốn bán khách sạn HAGL tại TP Pleiku, tỉnh Gia Lai. Tập đoàn của bầu Đức cho biết việc này nằm trong kế hoạch thanh lý tài sản không sinh lợi của công ty.

Khách sạn HAGL có lẽ là tài sản bất động sản cuối cùng của bầu Đức, hoạt động từ tháng 12/2005. Trước đó, ông bầu có tham gia mảng bất động sản, kinh doanh khách sạn và có một số dự án ở Quy Nhơn, Đà Lạt, Đà Nẵng, Myanmar. Nhưng HAGL gặp biến cố, ông bầu đã rút khỏi mảng này.

Việc bán khách sạn HAGL lần này nhằm trả nợ trái phiếu tại Ngân hàng BIDV. Theo báo cáo tài chính hợp nhất bán niên 2023, HAGL còn dư nợ trái phiếu tại BIDV là 5.271 tỷ đồng, không đổi so với đầu năm. Tại ngày 30/6, HAGL chưa thanh toán lãi vay phải trả cho kỳ đến hạn thanh toán với tổng giá trị hơn 2,6 tỷ đồng.

Nếu như HAGL muốn bán tài sản là bất động sản thì Công ty cổ phần Đầu tư LDG (mã chứng khoán: LDG) lại có chủ trương chuyển nhượng 2 dự án gồm Khu du lịch biển Bãi Bụt - Sơn Trà (LDG Grand Miền Trung), Đà Nẵng và Khu chung cư lô C1 tại phường Bình An, TP Dĩ An, tỉnh Bình Dương. Việc này nhằm trả nợ ngân hàng, trái phiếu của công ty.

Việc rao bán 2 dự án này là một quyết định gây bất ngờ của LDG, vì tại cuộc họp ĐHCĐ thường niên 2023 vừa qua, công ty còn muốn phát hành cổ phiếu để huy động vốn đầu tư dự án.

LDG Grand Miền Trung là một trong số các dự án chiến lược của LDG, từng được xác định từ năm 2020. Tại cuộc họp ĐHCĐ thường niên 2023, ban lãnh đạo công ty cho biết dự án có diện tích nhỏ nhất (30ha) trong số các dự án chiến lược nhưng có vị trí đắc địa. Công ty cũng tính tới các phương án chuẩn bị nguồn vốn để thực hiện dự án này, trong đó đánh giá việc hợp tác với đối tác  là khó khăn. 

Hay Công ty cổ phần Đầu tư Hải Phát cũng thông báo chuyển nhượng vốn góp tại dự án HP Hospitality Nha Trang - chủ đầu tư khu đất thương mại TM1 thuộc dự án khu dân cư Cồn Tân Lập. Ngoài ra, xác định khó khăn về dòng tiền nên công ty tập trung bán buôn sản phẩm tại dự án như: Dự án Lào Cai, tòa nhà cao tầng dự án Bắc Giang và dự án khu dân cư đô thị tại Km3, Km4 phường Hải Yên, thành phố Móng Cái (giai đoạn 1) tỉnh Quảng Ninh.

Ngoài các thương vụ rao bán trên, thị trường thời gian qua cũng ghi nhận một số giao dịch mua bán, sáp nhập (M&A) đã thành công. Có thể kể đến như Gamuda Land mua lại dự án từ Công ty Cổ phần Địa ốc Tâm Lực tại TP Thủ Đức (TPHCM) hay Tập đoàn Saigonres tiếp quản dự án của Công ty TNHH Đức Nhi tại quận Tân Phú (TPHCM).

Sự sôi động của thị trường hợp tác giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài còn có thể kể đến như việc hợp tác chiến lược của Tập đoàn Kim Oanh và Tập đoàn Surbana Jurong (Singapore) hay khoản đầu tư từ Tập đoàn Marubeni (Nhật Bản) vào Tập đoàn Hưng Thịnh.

Không dễ chốt giao dịch vì nhiều yếu tố

Bà Giang Huỳnh, Trưởng bộ phận Nghiên cứu & S22M Savills TPHCM, cho biết các doanh nghiệp trong nước vẫn sẽ có nhu cầu bán bớt một số tài sản hoạt động không hiệu quả. Tuy nhiên, các tài sản này có sự thu hút đối với các nhà đầu tư nước ngoài (NĐTNN) hay không lại là câu chuyện khác.

Theo bà, các thương vụ thành công hay thất bại phụ thuộc rất nhiều vào việc thương lượng giá cả giữa bên bán và bên mua, đồng thời liên quan tới pháp lý. Một dự án có pháp lý sạch thường được nhà đầu tư nước ngoài ưu tiên.

Cùng quan điểm này, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho rằng đối với thị trường nhà ở bán, hầu hết các giao dịch chỉ liên quan đến đất. Có nghĩa là các NĐTNN quan tâm quỹ đất phát triển nhà ở tại TPHCM và Hà Nội, họ đặt yêu cầu tiên quyết về quỹ đất sạch, sau đó tới các điều kiện để phát triển dự án như giấy tờ hợp pháp, cơ cấu phát triển sản phẩm hợp lý.

Phần lớn các NĐTNN thực hiện giao dịch M&A thời gian qua đều đã có mặt tại Việt Nam một số năm. Nếu là nhà đầu tư mới, thường họ sẽ ưu tiên đầu tư theo dạng góp vốn cổ phần vào doanh nghiệp Việt để cùng phát triển dự án. Tuy nhiên, vấn đề nan giải của M&a tại Việt Nam hiện tại là quỹ đất sạch, hoặc cần có hành lang pháp lý để tạo điều kiện cho nhà đầu tư.

Với chủ đầu tư trong nước, bà Dung cho rằng đang có xu hướng bán tài sản bất động sản vì thị trường 2 năm qua thiếu vốn và họ cần tìm nguồn vốn mới ngoài ngân hàng hay phát hành trái phiếu. Doanh nghiệp trong nước có thể kêu gọi vốn từ nước ngoài hoặc bán đứt sản phẩm.

Theo đại diện CBRE Việt Nam, việc bán đứt không dễ dàng vì NĐTNN luôn đòi hỏi pháp lý dự án sạch. Còn các sản phẩm đã mang đi thế chấp ngân hàng thì khó chào mời NĐTNN. Do đó, dù chủ đầu tư trong nước đã chủ động chào bán tài sản nhưng việc thành công giao dịch là không dễ.

Ông Lưu Quang Tiến - Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services thì cho rằng các thương vụ M&A gần đây đến từ các NĐTNN tập trung nhiều vào chất lượng nhiều hơn, trong đó phần lớn theo hình thức góp vốn, mua cổ phần.

Trong tương lai, thị trường M&A được dự báo sẽ bắt đầu phục hồi khi lạm phát và lãi suất được điều chỉnh giảm hợp lý hơn, bên cạnh các yếu tố như tình hình chính trị, pháp lý được củng cố.

"Nhìn chung thị trường M&A tại Việt Nam vẫn rất hấp dẫn trong trung và dài hạn khi nền kinh tế vẫn cho thấy tiềm năng phát triển lớn. Đây là giai đoạn hợp lý để các nhà đầu tư săn được các thương vụ với giá tốt và điều khoản thuận lợi hơn", ông Tiến nói.