2 phương án về đặt cọc để mua nhà "trên giấy": Bộ Xây dựng ủng hộ gì?

Bộ Xây dựng vừa có Tờ trình trình Chính phủ báo cáo tiếp thu, giải trình ý kiến đại biểu Quốc hội về dự án Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi.

Đáng chú ý, Bộ này xin ý kiến Chính phủ 2 phương án về vấn đề đặt cọc trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng trong tương lai.

Với phương án 1, cơ quan soạn thảo dự án Luật giữ nguyên quy định: "Chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này".

Theo phương án này, Bộ Xây dựng cho biết, việc quy định chủ đầu tư dự án bất động sản nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng có đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh sẽ giảm thiểu rủi ro, bảo vệ khách hàng.

Theo Bộ này, do Luật Kinh doanh bất động sản năm 2020 không quy định về quản lý việc huy động vốn thông qua hình thức đặt cọc giữ chỗ. Nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản đã lợi dụng khoảng trống pháp luật này để thông qua các hình thức ký kết hợp đồng, các loại văn bản thỏa thuận để huy động vốn.

Trong đó, có hình thức nhận tiền đặt cọc từ khách hàng kèm theo cam kết bán nhà ở, trong khi dự án chưa đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh theo quy định.

"Rất nhiều tranh chấp phức tạp đã phát sinh từ các hợp đồng huy động vốn, hợp đồng đặt cọc được ký khi nhà ở chưa có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Thực trạng này ảnh hưởng sâu rộng đến thị trường bất động sản, các hậu quả bất lợi, thua thiệt thường nằm về phía khách hàng", Tờ trình Bộ Xây dựng nêu.

Từ những thực trạng bất cập trong giao dịch bất động sản thời gian qua, Bộ Xây dựng cho biết, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi chỉ quy định về thời điểm nhận tiền đặt cọc của chủ đầu tư dự án bất động sản, các nội dung liên quan về hình thức nội dung thỏa thuận đặt cọc giữa các bên thì thực hiện theo quy định của Bộ Luật Dân sự cũng đảm bảo tính đồng bộ của hệ thống pháp luật.

Tuy nhiên, theo phương án này sẽ hạn chế chủ đầu tư ký kết hợp đồng đặt cọc để đảm bảo thực hiện giao kết với "khách hàng tiềm năng" khi bất động sản chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Đối với phương án 2, Bộ Xây dựng cho biết, cơ quan soạn thảo dự án Luật sẽ chỉnh lý Điều 24 dự thảo Luật (nay là Điều 23) theo hướng chủ đầu tư được nhận tiền "đặt cọc" của khách hàng trước thời điểm bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh nhưng phải đảm bảo bất động sản đã có giấy phép xây dựng, được khởi công xây dựng để đảm bảo đầy đủ tính hợp pháp của dự án.

Đồng thời, số tiền đặt cọc không vượt quá 2% giá bán, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng (tương đương mức phí bảo lãnh trung bình trong giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai) tránh chủ đầu tư lợi dụng thông qua phương thức đặt cọc để huy động, chiếm dụng của khách hàng.

Bộ Xây dựng cho biết, theo phương án này, chủ đầu tư sẽ được ký kết hợp đồng đặt cọc để đảm bảo thực hiện giao kết với "khách hàng tiềm năng" trước thời điểm bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Tuy nhiên, việc cho phép chủ đầu tư được nhận tiền đặt cọc sớm (thời điểm dự án mới có giấy phép xây dựng) chưa khẳng định được dự án có tiếp tục triển khai đúng tiến độ hay không, trường hợp dự án không được tiếp tục triển khai thì khách hàng sẽ là đối tượng chịu rủi ro lớn nhất.

Bên cạnh đó, việc chưa xác định được giá bán cụ thể các sản phẩm bất động sản của dự án, do đó khó định lượng được tỷ lệ % số tiền đặt cọc so với giá trị của sản phẩm bất động sản…

Trên cơ sở phân tích trên, cơ quan chủ trì soạn thảo là Bộ Xây dựng đề xuất lựa chọn phương án 1.