Giấy chứng nhận bất động sản: Người dân cần một thủ tục giản dị

Đã từ hơn 10 năm nay, rồi khi xây dựng Luật Đất đai năm 2003 và trong vài tháng gần đây, báo chí tốn không ít giấy mực, các nhà lãnh đạo tốn không ít tư duy và suy luận để trăn trở kiếm tìm một giải pháp đồng thuận cho việc cấp giấy chứng nhận (GCN) gì cho đất đai và tài sản gắn liền với đất (gọi chung là bất động sản). Vấn đề này đã được thảo luận rất kỹ lưỡng khi xây dựng Luật Đất đai năm 2003, rồi cũng phải gác lại đối với phần tài sản gắn liền với đất vì lý do không thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật về đất đai.

Luật Đất đai năm 2003 đã thiết kế hệ thống GCN theo mô hình "GCN quyền sử dụng đất là gốc vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân phải được Nhà nước công nhận, GCN được cấp theo thửa đất, mọi biến động về sử dụng đất kể cả việc hình thành tài sản nhà ở, công trình xây dựng được đăng ký và xác nhận trên GCN quyền sử dụng đất, những người có chung quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất đều được cấp giấy như nhau, trên đó ghi rõ quyền chung và quyền riêng". Thiết kế như vậy là phù hợp với lý luận và thực tiễn, xử lý được mọi loại tài sản gắn liền với đất (nhà ở, xí nghiệp, công trình hạ tầng, rừng cây, vườn cây...), giải quyết được cả trường hợp tài sản gắn với đất thuê và tài sản gắn với quyền sử dụng đất chung (nhà chung cư), người dân chỉ cần làm thủ tục với một GCN, tiết kiệm kinh phí in giấy, sử dụng chung hệ thống bản đồ - hồ sơ địa chính và tạo điều kiện để cải cách thủ tục hành chính ở địa phương.

Các nước khác cũng sử dụng thiết kế như vậy, người Pháp trước đây cũng dùng hệ thống "Bằng khoán điền thổ" ở nước ta theo thiết kế như vậy. Khi thảo luận, có nhiều ý kiến muốn tách riêng phần tài sản gắn liền với đất vì lý do cơ quan quản lý khác nhau. Vì vậy, Chính phủ và Quốc hội đều nhất trí là cần phải cấp GCN quyền sử dụng đất thống nhất cho mọi loại đất, còn tài sản gắn liền với đất được đăng ký theo quy định tại Luật Đăng ký bất động sản (Điều 48 của Luật Đất đai 2003). Như vậy, Luật Đăng ký bất động sản phải được xem xét đối với tài sản gắn liền với đất như phần tiếp theo của thiết kế về GCN đã được thông qua trong Luật Đất đai. Đó chính là sự liên tục của hệ thống luật pháp.

Theo thông tin trên báo chí, trong các ngày 5 và 6/8, hội nghị đại biểu Quốc hội chuyên trách khi thảo luận về Dự luật Nhà ở cũng có nhiều ý kiến, đưa ra nhiều giải pháp hợp lý đối với GCN. Theo tôi để giải quyết vấn đề này, giải pháp hợp lý sẽ rất giản dị:

Thứ nhất, cần xử lý vấn đề GCN đối với đất và tài sản trên đất theo hệ thống thống nhất, tiếp tục những gì đã nhất trí khi thông qua Luật Đất đai năm 2003, cái gì đúng thì tiếp tục duy trì và cái gì sai thì phải sửa. Chúng ta cần giải quyết vấn đề tổng thể cho mọi loại tài sản gắn liền với đất trong Luật Đăng ký bất động sản, không giải quyết riêng vấn đề nhà ở trong Luật Nhà ở.

Như vậy, Luật Nhà ở chỉ cần quy định "Nhà ở được Nhà nước công nhận quyền sở hữu; quyền sở hữu đối với nhà ở được xác lập thông qua việc đăng ký theo quy định của Luật Đăng ký bất động sản". Nếu giải quyết riêng "sổ hồng" cho nhà ở và đất ở thì chắc khi xem xét tới tài sản là rừng cây và vườn cây lâu năm chắc sẽ có "sổ xanh lá cây", tài sản là công trình nuôi trồng thủy sản sẽ có "sổ xanh nước biển", tài sản là ruộng muối sẽ có "sổ trắng", tài sản là trụ sở cơ quan sẽ có "sổ tím", tài sản là nhà máy sẽ có "sổ da cam", và nhiều loại tài sản thuộc nhiều hệ thống quản lý ngành khác nhau sẽ có màu khác nhau.

Thứ hai, về GCN cần kiên trì quan điểm 1 giấy. Có thể xem xét 2 phương án:

Phương án 1 là cấp GCN quyền sử dụng đất, mọi loại tài sản gắn liền với đất được đăng ký xác lập quyền sở hữu trên GCN đó theo một trình tự thủ tục hành chính phù hợp có sự tham gia quản lý của cơ quan quản lý đất đai và các cơ quan quản lý tài sản gắn liền với đất tại địa phương.

Phương án 2 là cấp GCN quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (thay cho GCN quyền sử dụng đất), đất được xác lập quyền sử dụng đồng thời với quyền sở hữu mọi loại tài sản gắn liền với đất theo một trình tự thủ tục hành chính phù hợp có sự tham gia quản lý của cơ quan quản lý đất đai và các cơ quan quản lý tài sản gắn liền với đất tại địa phương. Hai phương án này đều không xung đột với Luật Đất đai và được xem xét trong quy trình Quốc hội cho ý kiến về Luật Đăng ký bất động sản. 

Thực ra, việc tìm giải pháp cho vấn đề này rất giản dị, giản dị như nhu cầu thực tế của người dân, của doanh nghiệp, và cũng giản dị như thiết kế một hệ thống hành chính phục vụ nhân dân. Sự giản dị đó là khách quan mà chính mỗi chúng ta cần loại bỏ đi sự phức tạp do chủ quan của mình tạo nên.

GS-TSKH Đặng Hùng Võ

(Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường)

Theo Thanh Niên