Khép lại một loại đất nhiều cách hiểu

Một căn hộ ven biển, một căn biệt thự nghỉ dưỡng, nhiều người từng lựa chọn với suy nghĩ là "đất ở", có thể sở hữu lâu dài như một tài sản để dành. Nhưng rồi, sau này khi tìm hiểu kỹ hơn, họ mới nhận ra mảnh đất ấy lại được gọi bằng một cái tên khác: "đất ở không hình thành đơn vị ở" hoặc "đất ở phục vụ du lịch". Một cách gọi vừa quen vừa lạ. Từ đó, một câu hỏi tưởng chừng đơn giản lại trở nên khó trả lời: rốt cuộc đây là đất ở hay một loại đất không phải để ở?

Trong nhiều năm, khái niệm này tồn tại trên thực tế ở một vị trí "lai" giữa các ranh giới pháp lý. Vấn đề của nó không nằm ở tên gọi, mà ở chỗ cùng một khái niệm lại được hiểu theo những cách khác nhau, mỗi cách hiểu đều kéo theo một kỳ vọng khác. Khi cách hiểu lệch nhau, thị trường sẽ phải trả giá cho khoảng lệch đó.

Câu chuyện bắt đầu từ giai đoạn thị trường bất động sản nghỉ dưỡng phát triển mạnh, đặc biệt từ khoảng năm 2015 đến trước đại dịch Covid-19. Những căn hộ du lịch, biệt thự ven biển được thiết kế như nhà ở, có không gian sống, có tiện ích, có thể cho thuê hoặc nghỉ dưỡng. Người mua không chỉ tìm kiếm một nơi lưu trú, mà còn kỳ vọng sở hữu một tài sản sử dụng lâu dài như một "ngôi nhà thứ hai" có thể tích lũy giá trị theo thời gian.

Trong khi đó, pháp luật đất đai lại phân định khá rõ. "Đất ở" gắn với cư trú ổn định, lâu dài, khi xây dựng phải đi kèm hệ thống hạ tầng xã hội để hình thành cộng đồng dân cư. Ngược lại, "đất thương mại dịch vụ" phục vụ mục đích kinh doanh, lưu trú, có thời hạn sử dụng và không đặt ra yêu cầu hình thành đơn vị ở.

Nhưng thị trường không vận hành theo những đường ranh thẳng tắp. Đứng trước bài toán tiêu thụ sản phẩm và huy động vốn, doanh nghiệp bất động sản cần một mô hình vừa đáp ứng nhu cầu sở hữu, vừa đảm bảo hiệu quả kinh doanh. Trong bối cảnh đất thương mại dịch vụ kém hấp dẫn do có giới hạn thời hạn sử dụng đất (thường là 50 năm); việc "tiệm cận" yếu tố đất ở trở thành một lựa chọn. Những sản phẩm mang dáng dấp nhà ở nhưng không hình thành khu dân cư dần xuất hiện. Cũng từ đây, khái niệm "đất ở không hình thành đơn vị ở" dần được hình thành và được sử dụng trong quá trình triển khai các dự án.

Nếu nhìn từ bên ngoài, đây có vẻ là một sự dung hòa. Nhưng chính sự dung hòa này lại là điểm khởi đầu của vấn đề.

Cơ quan quản lý nhìn theo quy hoạch và hạ tầng. Doanh nghiệp nhìn theo sản phẩm và khả năng bán hàng. Người mua nhìn theo quyền sở hữu và cách sử dụng thực tế.

Ba cách hiểu ấy đều có lý. Nhưng khi đặt cạnh nhau, chúng không bổ sung cho nhau mà tạo ra một khoảng lệch. Chính khoảng lệch đó biến thành một vấn đề pháp lý và tranh chấp phức tạp kéo dài.

Thực tế tại một số địa phương như Khánh Hòa, Đà Nẵng… cho thấy không ít dự án đã được bán ra với giá kỳ vọng như đất ở. Người mua cầm trên tay giấy chứng nhận với cách ghi nhận "lai" khi ghi "đất ở không hình thành đơn vị ở" nhưng khi đưa tài sản đi thế chấp, giá trị lại được xem xét theo thời hạn sử dụng đất. Các giấy chứng nhận đã cấp cho người mua thậm chí còn bị địa phương thu hồi lại. Không ít địa phương không cấp giấy chứng nhận cho loại hình bất động sản này. Kỳ vọng và thực tế bắt đầu tách ra và rủi ro, tranh chấp giữa chủ đầu tư và người mua đã thành hiện thực.

Việc xử lý các dự án này vì thế không đơn giản. Nếu chuyển về đất thương mại dịch vụ, quyền lợi của người mua thay đổi khi gắn với thời hạn sử dụng đất (thường là 50 năm, sau đó người mua phải gia hạn sử dụng đất và nộp tiền sử dụng đất cho thời gian gia hạn mới). Nhưng nếu điều chỉnh sang đất ở, nhiều dự án lại không đáp ứng yêu cầu về hạ tầng xã hội. Ở giữa hai khả năng đó, không có phương án nào trọn vẹn - vì mỗi lựa chọn đều phải đánh đổi một phần kỳ vọng ban đầu. Bởi bản chất của vấn đề nằm ở chính trạng thái "ở giữa".

Trong một thời gian dài, câu hỏi "đây là loại đất gì" vẫn chưa có câu trả lời rõ ràng. Có lẽ, vấn đề không chỉ nằm ở tên gọi, mà ở việc thiếu một ranh giới pháp lý đủ rõ để các bên cùng dựa vào.

Nghị quyết 29/2026/QH16 của Quốc hội (Cơ chế, chính sách đặc thù để xử lý vi phạm pháp luật về đất đai của tổ chức, cá nhân xảy ra trước khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực và tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng, kéo dài) được ban hành trong bối cảnh đó, như một cách để kéo những gì đã "lệch" trở lại đúng ranh giới của nó. Theo hướng tiếp cận này, sẽ không còn một loại "đất ở không hình thành đơn vị ở" đứng riêng lẻ; các dự án sẽ được phân loại lại theo đúng bản chất: là đất ở hoặc là đất thương mại dịch vụ.

Cách tiếp cận này không nhằm tạo ra một loại đất mới, mà để xóa bỏ một trạng thái "lửng". Đây không phải là cách hợp thức hóa sai phạm, mà là cách sửa một sai lệch đã tồn tại trong thời gian dài để đưa những gì đã lệch trở về đúng quỹ đạo.

Ở góc độ tích cực, đây cũng là một cơ chế để khơi thông nguồn lực. Khi các dự án được đưa về ranh giới pháp lý rõ ràng, dòng chảy của thị trường có cơ hội vận hành minh bạch hơn. Khi ranh giới rõ, thị trường mới có thể vận hành đúng.

Tuy vậy, việc xử lý những tồn tại của quá khứ cũng đặt ra yêu cầu phải kiểm soát tốt kỳ vọng của thị trường. Nếu không, quá trình tháo gỡ có thể vô tình tạo ra một cảm nhận rằng những lệch pha trước đây rồi cũng sẽ có cơ chế xử lý về sau. Đây không phải là điều chính sách hướng tới, nhưng là rủi ro cần được nhận diện để tránh lặp lại những vòng lệch tương tự trong tương lai. Vì vậy, ý nghĩa của việc tháo gỡ không chỉ nằm ở kết quả xử lý, mà ở cách triển khai đủ chặt chẽ để bảo đảm một nguyên tắc: khơi thông nguồn lực, nhưng không làm "mềm" đi ranh giới pháp lý.

Quay lại với câu chuyện những căn hộ ven biển, những biệt thự nghỉ dưỡng mà người mua từng tin sử dụng lâu dài, tới đây việc điều chỉnh không chỉ là việc xác định lại loại đất mà còn là cách hiểu và kỳ vọng của thị trường. Một tài sản chỉ thực sự có giá trị khi người sở hữu hiểu rõ nó là gì.

Chuyên mục TÂM ĐIỂM mong nhận được ý kiến của bạn đọc về nội dung bài viết. Hãy vào phần Bình luận và chia sẻ suy nghĩ của mình. Xin cảm ơn!