Thứ hai, 06/05/2013 - 06:11

TP.HCM:

Tranh cãi lãi phạt chậm giao căn hộ chung cư

Dân trí

Chậm giao căn hộ và chịu bồi thường vi phạm hợp đồng nhưng công ty xây dựng 585 lại được Tòa án nhân dân cấp quận xét xử cho tính lãi bồi thường theo quy định của Bộ luật dân sự mà không áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản để giải quyết.

Tranh cãi lãi phạt chậm giao căn hộ chung cư
Việc tranh chấp khi chậm giao căn hộ và tính lãi suất bồi thường ra sao hiện như là tranh chấp "điển hình" trong bất động sản

Ngày 27/3/2009, ông Nguyễn Đức Như (42 tuổi, ngụ phường 1, quận Tân Bình) và Công ty Xây dựng 585 (trụ sở đóng trên đường D2, phường 25, quận Bình Thạnh) có ký Hợp đồng mua bán về việc mua bán căn hộ thuộc dự án khu căn hộ cao tầng Phú Thạnh - Cienco 5 do Công ty 585 làm chủ đầu tư xây dựng với giá gần 1 tỷ đồng. Ông Như đã thanh toán 95% (tương đương với số tiền 880 triệu đồng), 5 % còn lại sẽ được thanh toán khi bên bán giao sổ hồng.

Do phía Công ty 585 giao căn hộ cho ông Như chậm 8 tháng. Từ đó ông Như đã khởi kiện yêu cầu bồi thường gần 117 triệu đồng, số tiền này tương đương bằng 85% giá trị căn nhà đã thanh toán nhân với thời gian chậm giao nhà 8 tháng nhân” với lãi suất cho vay của ngân hàng thương mại là 18%/năm. Trong khi Công ty 585 yêu cầu áp dụng lãi suất theo lãi suất cơ bản của ngân hàng nhà nước là 7%/năm.

Tại phiên toàn xét xử sơ thẩm, TAND quận Tân Phú cho rằng, theo nội dung thoả thuận tại hợp đồng mà các bên đã ký kết thì các bên không thỏa thuận rõ về loại lãi suất, thời điểm để xác định mức lãi suất và ngân hàng thương mại cụ thể sẽ được áp dụng để làm căn cứ tính bồi thường về việc chậm bàn giao căn hộ. Nên cần áp dụng lãi suất cơ bản do ngân hàng nhà nước ban hành và áp dụng vào ngày mà ông Như nhận căn hộ để tính tiền bồi thường là phù hợp với các qui định của pháp luật. Do đó, Toà án sơ thẩm áp dụng cách tính lãi suất cơ bản là 9%/năm.

Sau đó, cả ông Như và Công ty 585 đều kháng cáo. TAND TP.HCM xử phúc thẩm cũng đồng tình do hai bên không quy định cụ thể là lãi suất huy động hay lãi suất cho vay nên cần phải áp dụng mức lãi suất cơ bản tại thời điểm phát sinh tranh chấp được ngân hàng nhà nước công bố với mức lãi suất là 8 %/năm.

Như vậy, cả hai cấp sơ thẩm và phúc thẩm đều nhận định do trong hợp đồng hai bên không quy định cụ thể là lãi suất huy động hay lãi suất cho vay để tính mức bồi thường nên cần phải áp dụng Điều 305 Bộ luật dân sự năm 2005 tính mức bồi thường.

Xung quanh vụ việc tranh chấp bất động sản “điển hình” này, Luật sư Trần Mạnh Thắng – Văn phòng Luật sư Luật Tín Nghĩa – Đoàn Luật sư TP.HCM khẳng định việc cả hai cấp Toà án sơ thẩm và phúc thẩm đều áp dụng Điều 305 Bộ luật dân sự năm 2005 để tính mức bồi thường theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố là chưa chính xác và chưa phù hợp qui định pháp luật hiện nay.

Tranh cãi lãi phạt chậm giao căn hộ chung cư
Luật sư Trần Mạnh Thắng cho rằng tính mức bồi thường theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố là chưa phù hợp qui định pháp luật

“Công ty 585 là pháp nhân có giấy phép kinh doanh bất động sản, là một bên trong hợp đồng mua bán căn hộ (với ông Như), là một tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở thì khi xảy ra tranh chấp cần phải áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản để giải quyết chứ không thể nhận định rằng do hai bên không thỏa thuận lãi suất bồi thường nên phải áp dụng Bộ luật dân sự năm 2005 để giải quyết tranh chấp” – Luật sư Thắng nhấn mạnh.

Luật sư Thắng dẫn giải: Tại Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản qui định rất rõ ràng: “Trường hợp chủ đầu tư giao bất động sản chậm tiến độ ghi trong hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm với khách hàng theo hợp đồng và phải trả cho khách hàng một khoản tiền lãi của phần tiền ứng trước tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại tại thời điểm giao bất động sản tương ứng với thời gian chậm tiến độ”.

Cũng theo Luật sư Thắng, so sánh các qui định về hoạt động kinh doanh bất động sản tại Điều 454 qui định bên mua nhà ở có quyền yêu cầu bên bán giao nhà đúng thời hạn; nếu không giao hoặc chậm giao nhà thì phải bồi thường thiệt hại; và Điều 305 qui định trách nhiệm dân sự do chậm thực hiện nghĩa vụ dân sự phải bồi thường theo lãi suất cơ bản do ngân hàng nhà nước công bố … trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác của Bộ luật dân sự đã ban hành từ năm 2005 thì đến năm 2007 Luật Kinh doanh bất động sản qui định tại Điều 14.

Căn cứ Điều 83 Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2008 qui định về việc áp dụng văn bản quy phạm pháp luật: “Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật do cùng một cơ quan ban hành mà có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng quy định của văn bản được ban hành sau”.

“Đối với vụ án trên, vì bản án đã có hiệu lực pháp luật nên ông Như có quyền đề nghị bằng văn bản với những người có quyền kháng nghị xem xét kháng nghị hai bản án sơ và phúc thẩm theo thủ tục giám đốc thẩm để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của ông đúng pháp luật” – Luật sư Thắng hướng dẫn.

Trung Kiên