Thị trường bất động sản Đà Nẵng sẽ đi về đâu?

Phát triển bền vững, không lo sốt ảo

Hẳn đến giờ các nhà đầu tư bất động sản vẫn chưa quên được cơn hoảng loạn khi bong bóng bất động sản bị vỡ đột ngột vào các giai đoạn: 2008 (Tây Hà Nội), 2007 -2008 (Sài Gòn), 2014 (Phú Quốc)…

Theo giới phân tích, điểm mấu chốt tạo nên bong bóng bất động sản chính là việc tăng trưởng quá nóng, giới đầu cơ lũng đoạn thị trường, nhu cầu thực bị mất đi. Giai đoạn 2007 - 2008, thị trường Sài Gòn, Hà Nội tăng trưởng nóng với sự đổ bộ của hàng trăm dự án chung cư cao cấp, hiện tượng bốc thăm hay xếp hàng qua đêm để dành được một căn chung cư diễn ra rất thường xuyên.

Tuy nhiên, trên 90% căn hộ đều bị giới đầu cơ thu gom để sang tay lướt sóng, nhu cầu ở thực không có. Vì vậy, “bong bóng bị nổ” tại 2 thị trường này là không tránh khỏi. Năm 2014, một kịch bản tương tự cũng xảy ra tại Phú Quốc.

Theo các chuyên gia địa ốc, một thị trường bất động sản chỉ có thể phát triển bền vững dựa trên nhu cầu thực. Với thị trường Hà Nội, Sài Gòn là nhu cầu ở thực. Với các thị trường du lịch như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc thì lượng khách du lịch phải đủ lớn để duy trì được hiệu suất kinh doanh của các khu nghỉ dưỡng.

Trong số đó, Đà Nẵng hội tụ đầy đủ những điều kiện để phát triển bền vững mà hiếm thị trường nào có được. Đà Nẵng được thiên nhiên ưu đãi cho những cảnh quan tuyệt đẹp và có một bề dày văn hóa lâu đời, là tâm điểm giao thoa giữa hai trục du lịch lớn của Việt Nam là Hội An và Huế. Về cơ sở hạ tầng, Đà Nẵng là thành phố du lịch được đầu tư hạ tầng hoàn thiện nhất Việt Nam.

Vì vậy, không khó hiểu khi lượng khách du lịch đến Đà Nẵng tăng đột biến qua mỗi năm. Theo báo cáo của Sở Du Lịch Đà Nẵng, trong năm 2016 Đà Nẵng đã đón tổng cộng hơn 5,5 triệu khách du lịch. Dự kiến, sau tuần lễ APEC 2017 diễn ra, hình ảnh của Đà Nẵng sẽ được quảng bá với bạn bè quốc tế với kỳ vọng mục tiêu 10 triệu khách đến với Đà Nẵng sẽ cán đích sớm hơn thời hạn 2020.

Với lượng khách này, thì lượng condotel khủng hiện Đà Nẵng có vẫn chưa thể đáp ứng được. Theo thống kê của Sở Du lịch Đà Nẵng, trong năm 2016, công suất khai thác phòng của khối khách sạn 4-5 sao tại Đà Nẵng đã đạt ở mức 60-70%, thời gian cao điểm hiện tượng cháy phòng liên tục xảy ra, hiệu quả kinh doanh của các dự án nghỉ dưỡng ở đây đều ở mức rất cao.

Vẫn giữ nguyên sức hút với những dự án tỷ đô

Những tháng đầu năm 2017, thị trường bất động sản Đà Nẵng chứng kiến một cơn sốt chưa từng có với hàng loạt dự án khủng đổ bộ. Các sự kiện mở bán thuộc những dự án này đều tạo sóng và thu hút hàng ngàn nhà đầu tư đến từ Sài Gòn và Hà Nội.

Tính đến thời điểm hiện tại, Đà Nẵng đã thu hút được tổng cộng hơn 70 đại dự án với tổng mức đầu tư trên 16 tỷ USD. Bà Đỗ Thị Thu Hằng - Phó Giám đốc Bộ Phận Nghiên Cứu Thị Trường Savills Việt Nam nhận định: “Với Đà Nẵng, sức nóng mới chỉ mới bắt đầu và đỉnh điểm của “cơn sốt” còn tiến xa hơn hiện tại, dự kiến đạt điểm rơi vào cuối năm 2017”.

Nổi bật nhất trên thị trường Đà Nẵng hiện nay phải kể đến dự án Coco Ocean-Spa Resort thuộc tổ hợp Cocobay. Đây là dự án “Wellness Condotel” đầu tiên tại Việt Nam sở hữu tổ hợp Spa & Fitness Center rộng đến 4.500 m2. Khi hoàn thành, Coco Ocean-Spa Resort được kỳ vọng mở ra một hướng đi mới cho bất động sản cũng như đưa ngành chăm sóc sức khỏe của Việt Nam vươn tầm thế giới.

Để sở hữu một căn condotel tại dự án này, nhà đầu tư chỉ cần thanh toán duy nhất 1 lần 790 triệu, số còn lại sẽ được ngân hàng cho vay. Phần cam kết lợi nhuận ở mức tối thiểu 12%/năm trên giá trị hợp đồng mua condotel trong 8 năm đầu sẽ dư dả để nhà đầu tư thanh toán cả gốc và lãi cho ngân hàng. Ngày 2/4 vừa qua, dự án này đã chính được được giới thiệu và gây sốt với gần 1.000 nhà đầu tư Hà Nội tại khách sạn Meliá Hanoi.

Xét về khả năng sinh lời, với mức giá từ 1,8 tỷ đồng/căn, giá thuê tại Đà Nẵng vào khoảng 2,8 triệu/đêm cho phòng khách sạn 4 sao, công suất khai thác phòng bình quân 65%, thì doanh thu cho thuê hàng năm tầm 637 triệu đồng. Trừ đi chi phí vận hành, bảo trì và bán hàng thì lợi nhuận thu về khoảng 400 triệu. Trong đó, mức lợi nhuận mà khách hàng nhận được là 320 triệu, tương đương mức 17% một năm, khá hấp dẫn nếu so với lãi suất gửi ngân hàng hay đầu tư bất động sản khác.

Nguyên Diệp