Rút tiền tiết kiệm để... đầu cơ đất nền

Thông tin trên được ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TPHCM đưa ra tại toạ đàm "Nhà ở hình thành trong tương lai, làm gì để hạn chế rủi ro".

Ông Minh cho biết, từ tháng 4/2012, Ngân hàng Nhà nước đã loại bỏ bất động sản ra khỏi lĩnh vực phi sản xuất và dỡ bỏ mức khống chế, cho vay bất động sản trở lại bình thường. Nhờ đó, từ năm 2013 đến nay, thị trường bất động sản đã ấm dần lên. Đến năm 2015, thị trường bùng nổ kể cả về giá cũng như về giao dịch thành công.

Trên đà phát triển đó, từ trước Tết Nguyên đán đến nay, thị trường bất động sản tiếp tục lên cơn "sốt" đất nền và đã xảy ra hiện tượng đầu cơ đất nền.

Theo ông Nguyễn Hoàng Minh, phần lớn những người tham gia đầu cơ là những người có tiền nhàn rỗi, thấy có cơ hội nên rút tiền tiết kiệm để đầu tư kiếm lời. Một số khác là những người có sẵn nhà, đất... nên thế chấp tài sản này để vay lấy tiền "đánh cược" với đất nền.

Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TPHCM cũng khẳng định, hiện nay việc rót vốn vào lĩnh vực bất động sản của các ngân hàng thương mại được tiến hành rất chặt chẽ và thận trọng, đảm bảo nguồn vốn an toàn, hiệu quả. Các ngân hàng thẩm định hồ sơ vay rất kỹ dựa trên bảng giá đất trước đây và áp dụng ổn định trong vòng một năm. Ngân hàng không cho vay trên giá đất khi thị trường trong cơn sốt. Do đó, tỷ lệ duyệt vay của các ngân hàng cũng rất hạn chế.

"Có thể nói, cơ chế chính sách tín dụng của ngành ngân hàng đã và đang góp phần hạn chế rủi ro, từ đó góp phần hạn chế tình trạng bong bóng xảy ra như những năm trước đây", ông Minh nói.

Mặt khác, ông Nguyễn Hoàng Minh cũng cho rằng, các ngân hàng cũng chịu nhiều áp lực do tình trạng xử lý nợ xấu, chủ yếu là bất động sản thời 2007-2010. Đến nay, hậu quả của nợ xấu đó đã để lại nhiều khó khăn cho ngành ngân hàng. Những bài học này đến nay vẫn còn nguyên giá trị. "Đánh giá lại tình hình nguồn vốn ngân hàng phục vụ cho thị trường bất động sản, chúng tôi có những trăn trở trước những áp lực như thế", ông Minh nói.

Vấn đề đặt ra là: làm gì để hạn chế rủi ro cho những người mua nhà ở hình thành trong tương lai?. Ông Minh cho rằng, cần làm rõ 3 vấn đề: Đánh giá hiện trạng thị trường bất động sản TPHCM có khả năng bong bóng hay không; làm thế nào để người mua nhà nhận được nhà và được cấp giấy chủ quyền; tránh tình trạng 1 nhà bán cho nhiều người. Điều 56 của Luật Kinh doanh bất động sản về nội dung bảo lãnh của ngân hàng có 2 khía cạnh cần làm rõ: (1) Ngân hàng chỉ bảo lãnh về nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với khách hàng, tức ngân hàng bảo lãnh thay chủ đầu tư trả tiền khách góp vào căn hộ khi chủ đầu tư không thể thực hiện bàn giao nhà như cam kết. (2) Việc bảo lãnh nhằm vào khía cạnh quản lý, quản trị để hạn chế rủi ro, không phải đặt ra để siết chủ đầu tư hay nâng cao giá trị của dự án.

Hiện nay phí để ngân hàng tham gia bảo lãnh dao động 0,05-0,12%/tháng nên không làm gia tăng áp lực lên giá bán sản phẩm. Việc bảo lãnh mục tiêu cuối cùng là bảo vệ quyền lợi khách hàng khi chủ đầu tư không thể thực hiện nghĩa vụ của họ. Hiện nay, các tổ chức tín dụng đều được thực hiện bảo lãnh đối với dự án bất động sản.

Cơ sở pháp lý cao nhất hiện nay khi xử lý những rủi ro nhà ở hình thành trong tương lai các ngân hàng đang thực hiện, là Thông tư liên tịch số 01 ngày 25/4/2014. Thông tư này tạo điều kiện thuận lợi cho ngân hàng thẩm định, quyết định cho vay. Nhưng sau thời gian triển khai, dù các tổ chức tín dụng thực hiện đúng nhưng vẫn xảy ra sự cố. Đó là trường hợp chủ đầu tư đang thế chấp vay vốn ngân hàng bán căn hộ nhưng không trả tiền cho ngân hàng, tức chủ đầu tư dùng vốn sai mục đích, ngân hàng giám sát lỏng lẻo và người mua nhà lại thiếu thông tin. Hoặc chủ đầu tư và người mua nhà không thế chấp và vay tại cùng 1 ngân hàng, dẫn đến nhiều khó khăn về mặt pháp lý.

Để giải quyết 2 tình trạng trên, UBND TPHCM đưa ra 3 giải pháp tại Công văn 1357. Theo đó, đối với trường hợp chủ đầu tư có tài sản riêng nhưng chưa được chứng nhận sở hữu, Sở Tài nguyên - Môi trường vẫn xem xét tài sản còn lại của chủ đầu tư và ngân hàng giải chấp để người dân được đăng ký quyền sử dụng nhà.

Công Quang