Doanh nghiệp bất động sản: mối lo từ nợ vay

Từ sau tết đến nay, doanh nghiệp này chỉ còn loáng thoáng vài bóng người. Giám đốc thì suốt ngày chạy loanh quanh xin khất nợ, và năn nỉ khách hàng giãn tiến độ bàn giao nhà.

Những chuyện tương tự giờ đây không khó tìm. Nhiều chủ đầu tư quá mệt mỏi nên cũng chẳng cần giấu chuyện mình cạn vốn nhằm tìm kiếm một sự thông cảm từ phía khách hàng.

Hàng ế, tình hình tài chính xấu đi

Nhìn vào báo cáo quý 4/2011 của các doanh nghiệp bất động sản có cổ phiếu niêm yết trên sàn, đã xuất hiện nhiều doanh nghiệp lỗ. Công ty cổ phần đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà (SJS), cổ phiếu lừng lẫy một thời, công bố luỹ kế cả năm 2011, lỗ ròng 71,04 tỉ đồng, cùng kỳ lãi 456,98 tỉ đồng.

Có khoảng hơn 90% doanh nghiệp có mức tăng trưởng lợi nhuận giảm sút mạnh so với năm 2010. Thậm chí có doanh nghiệp lợi nhuận năm 2011 chỉ bằng 1% của năm 2010, như trường hợp của công ty cổ phần phát triển bất động sản Phát Đạt.

Doanh nghiệp mạnh như Hoàng Anh Gia Lai cũng chẳng khá, khi lợi nhuận giảm 89%, từ 2.085 tỉ đồng năm 2010 xuống còn hơn 224 tỉ đồng trong năm 2011. Công ty cổ phần địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal), doanh thu từ hoạt động bán hàng và cung cấp dịch vụ đã giảm phân nửa, từ 1.092 tỉ đồng năm 2010 xuống còn khoảng 540 tỉ đồng trong năm 2011...

Và mối lo từ đòn bẩy tài chính

Có thể thấy hiện nay đa số các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên hai sàn chứng khoán có tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu cao hơn 1, thậm chí lên tới 2 hoặc 3. Điều này cho thấy tài sản của các doanh nghiệp được chủ yếu hình thành từ các khoản nợ và câu chuyện họ sẽ gặp khó khăn về thanh khoản khi không bán được hàng là dễ hiểu. Tỷ lệ này cao chỉ được xem là tốt khi thị trường sôi động, mãi lực tăng, bởi nó cho thấy doanh nghiệp đang sử dụng đòn bẩy tài chính để tạo lợi nhuận cao cho cổ đông. Ngược lại, ở thời điểm thị trường đi xuống, đây lại là một gánh nặng thực sự đối với doanh nghiệp.

Căn cứ tổng hợp dữ liệu theo báo cáo tài chính cho tới quý 3/2011 của trên 100 doanh nghiệp bất động sản và có hoạt động liên quan đến bất động sản, thì nợ ngắn hạn đã chiếm hơn 55.000 tỉ đồng, và nợ dài hạn là trên 85.000 tỉ đồng.

Trong khi đó, số lượng hàng tồn kho của nhóm ngành này cũng đã tăng lên khá nhiều trong khoảng thời gian hơn hai năm qua, khi thị trường bắt đầu bước vào thời kỳ đóng băng, tiền và tương đương tiền liên tục bị giảm sút mạnh.

Giả sử có doanh thu thì họ có thể đảm bảo được nguồn tiền để đáo nợ ngân hàng, nhưng nếu thị trường bất động sản tiếp tục ảm đạm sẽ khiến cho doanh nghiệp không còn cơ hội. Khi đó sẽ có thể xảy ra một đợt giải chấp bất động sản như giải chấp chứng khoán đã từng xảy ra năm 2010 và 2011. Và như vậy, nếu mức lãi vay trung bình trong thời gian qua là 20%/năm, sản phẩm không bán được, nguồn thu không có cộng với lãi ngân hàng có thể dẫn họ tới phá sản.