Đại gia đua mở nhà máy: Quỹ đất dành cho công nghiệp ô tô tăng lên nhanh chóng

Một báo cáo do Hãng tư vấn dịch vụ bất động sản CBRE thực hiện mới đây cho thấy, những thay đổi nhanh chóng gần đây về quy định, chính sách, và các thỏa thuận thương mại quốc tế với ngành công nghiệp ô tô đã tạo ra những tác động đáng kể tới thị trường.

Theo đó, các tín hiệu tích cực có thể được kỳ vọng từ những thay đổi này không chỉ đối với ngành sản xuất nội địa mà còn cho cả thị trường tiêu thụ.

Đáng lưu ý, từ góc nhìn của thị trường bất động sản, khía cạnh quan trọng nhất cho sự thay đổi của thị trường và điều kiện kinh tế vĩ mô đó là nhu cầu ngày càng tăng trong sản xuất kinh doanh và mở rộng quy mô sản xuất công nghiệp.

Theo CBRE, thực tế, đã có những thỏa thuận thuê đất công nghiệp và thương mại lớn liên quan đến ngành công nghiệp ô tô đạt được trong ba năm qua và ghi nhận nhu cầu thuê thêm cho giai đoạn sắp tới.

"Tỷ lệ lấp đầy cao, giá cho thuê tăng chính là thách thức cho việc mở rộng quy mô sản xuất. Tuy nhiên, đây cũng có thể là cơ hội cho các nhà phát triển bất động sản khai thác lợi ích từ nhu cầu mở rộng sản xuất và nguồn cung hạn chế hiện tại", CBRE nhận định. 

CBRE cho rằng, các nhà đầu tư bất động sản công nghiệp đang ở trong thời điểm rất tốt để khai thác lợi ích từ nhu cầu mở rộng sản xuất của các đơn vị sản xuất và lắp ráp ô tô. Bên cạnh đó, họ cũng đưa ra các giải pháp về cụm công nghiệp sản xuất ô tô chuyên dụng để góp phần thúc đẩy ngành công nghiệp này hơn nữa.

Ở Việt Nam, mặc dù ngành công nghiệp ô tô vẫn còn non kém nhưng sự tích tụ các quỹ đất công nghiệp dành cho nền công nghiệp ô tô đang được gia tăng trên thị trường. Đồng thời, mỗi vùng miền ở Việt Nam lại có những lợi thế cạnh tranh riêng biệt dựa trên sự khác biệt về tính chất kinh doanh và sản xuất cũng như quỹ đất sẵn có", báo cáo nêu.

Theo thống kê, hiện nay, Việt Nam có 451 nhà máy ô tô bao gồm các nhà máy sản xuất, lắp ráp phụ tùng cho ô tô (Martin SCHRÖDER, 2017). Các nhà máy này được phân bổ rải rác ở cả ba miền của Việt Nam nhưng không phân bố đồng đều.

Báo cáo của CBRE thống kê, trong ba năm vừa qua, đã có nhiều giao dịch cho thuê đất công nghiệp thành công được ghi nhận ở khu vực phía Nam, và phần lớn trong số đó thuộc về các nhà máy sản xuất phụ kiện với nhu cầu mở rộng sản xuất.

Cụ thể như, Camoplast Solideal (Châu Âu) thuê 70.000 m2 mở nhà máy sản xuất lốp xe Miền Nam; Yazaki (Nhật Bản) thuê 39.000 m2 xây nhà máy sản xuất cáp điện ô tô Miền Nam; Schaeffler (Châu Âu) thuê 55.000 m2 Phát triển cơ sở sản xuất Miền Nam;  Mercedes (Châu Âu) thuê 5.500 m2 xây trung tâm phân phối linh kiện Miền Nam; Bentley (UK) thuê 5.000 m2 làm trung tâm Dịch vụ & Showroom Miền Nam; Mogul Federal (Mỹ) thuê 5.000 m2 Mở nhà máy sản xuất ghế ngồi ô tô Miền Bắc...

Thống kê cũng cho thấy, khoảng 61% dây chuyền sản xuất nằm ở miền Bắc và chủ yếu là ở xung quanh Hà Nội, Hưng Yên, Vĩnh Phúc và Hải Phòng, nơi hầu hết các hãng xe nổi tiếng đặt nhà máy của họ ở đó như Toyota, Honda và Ford.

Miền Nam chiếm hơn một nửa tổng số nhà máy ô tô. TPHCM, Đồng Nai và Bình Dương là các địa điểm ưa thích của các nhà sản xuất ô tô ở miền Nam. Khu vực miền Trung là khu vực kém phát triển nhất trong việc sản xuất, lắp ráp ô tô và phụ tùng ô tô.

"Đáng chú ý rằng hầu hết các dây chuyền lắp ráp và dây chuyền sản xuất được đặt nhiều ở các tỉnh và thành phố công nghiệp của Việt Nam, nhưng chúng lại không được tổ chức tốt và hoặc qui hoạch thành các khu/cụm công nghiệp chuyên dùng ô tô", CBRE cho hay.

Theo nhóm nghiên cứu, cùng với Khu liên hợp ô tô VinFast mới đặt tại Khu công nghiệp Đình Vũ - Cát Hải (Hải Phòng), Khu liên hợp Chu Lai - Trường Hải thuộc Khu kinh tế mở Chu Lai (tỉnh Quảng Nam) là một trong những cụm công nghiệp sản xuất ô tô lớn nhất và là một khu phức hợp ô tô hiện đại nhất tại Việt Nam. Các tổ hợp ô tô này tập trung ở các tỉnh miền Bắc và miền Trung Việt Nam.

Trong khi đó, tại phía Nam dường như không có bất kỳ khu phức hợp sản xuất ô tô quy mô nào tương tự. Hầu hết các nhà máy lắp ráp ô tô và phụ tùng ô tô/kho bãi được đặt trong các khu công nghiệp đa ngành.

Ngoài ra, quy mô sản xuất của từng nhà máy cũng nhỏ và tỷ lệ các nhà máy sản xuất ô tô hoặc các linh kiện có liên quan tại các khu công nghiệp tương đối thấp. Các công ty cơ khí và ô tô chỉ chiếm khoảng 15% trong tổng số khách thuê tại các khu công nghiệp ở Bình Dương và Đồng Nai. TPHCM có tỷ lệ khách thuê nhà máy sản xuất ô tô và máy móc cao nhất trong các tỉnh miền Nam (khoảng 23%).

"Do đó, nhu cầu phát triển cơ sở hạ tầng và đất công nghiệp cho từng vùng của Việt Nam cần dựa trên cơ sở sản xuất và tính chất thị trường để thu hút đầu tư phù hợp", CBRE nhận định.

Phương Dung