Phần diện tích cơi nới, "chuồng cọp" tập thể cũ có được đền bù khi cải tạo?

Tại nhiều khu tập thể cũ ở Hà Nội và TPHCM, hình ảnh những khung sắt cơi nới nhô ra ngoài mặt nhà đã trở nên quen thuộc suốt hàng chục năm qua. Với nhiều gia đình, đây là giải pháp để mở rộng không gian sinh hoạt trong bối cảnh diện tích căn hộ chật hẹp.

Tuy nhiên, khi hàng loạt khu nhà xuống cấp được đưa vào kế hoạch cải tạo, xây dựng lại, nhiều người dân đặt câu hỏi: Phần diện tích cơi nới này có được bồi thường, hỗ trợ hay không?

Theo luật sư Trịnh Văn Dũng (Đoàn luật sư thành phố Hà Nội), "chuồng cọp" là cách gọi phổ biến đối với phần diện tích được người dân tự ý hàn khung sắt, mở rộng ra khoảng không hoặc hành lang bên ngoài căn hộ nhằm tăng diện tích sử dụng.

Phần lớn diện tích này được hình thành sau khi công trình đưa vào sử dụng, không có giấy phép xây dựng và không được ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất (sổ đỏ/sổ hồng) ban đầu.

Luật sư cho biết việc xác định quyền lợi của người dân cần căn cứ vào các quy định của Luật Nhà ở 2023 và các văn bản hướng dẫn liên quan đến bồi thường, tái định cư khi cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Theo khoản 10 Điều 2 Luật Nhà ở 2023, nhà ở cũ là nhà ở được đầu tư xây dựng từ năm 1994 trở về trước, bao gồm cả nhà chung cư.

"Như vậy nhà ở tập thể cũ hiện nay được định nghĩa và có mối tương đồng với nhà ở cũ. Về hình thức sở hữu nhà ở cũ có 2 hình thức: Nhà ở thuộc tài sản công là nhà ở thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, theo quy định tại khoản 11, Điều 2, Luật Nhà ở năm 2023. Ngược lại là nhà ở cũ không thuộc tài sản công", luật sư phân tích.

Liên quan đến chính sách bồi thường, luật sư cho biết việc này được thực hiện trên cơ sở các quy định của Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Nghị định 88/2024/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và Nghị định 98/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở.

Cụ thể, Điểm c, khoản 1, Điều 28, Nghị định 98 cho biết việc bồi thường, tái định cư khi cải tạo chung cư cũ không thuộc tài sản công được thực hiện trên cơ sở diện tích được pháp luật công nhận.

Theo đó, trường hợp có diện tích sử dụng ngoài diện tích ghi trong giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất quy định tại điểm a, điểm b khoản này nhưng đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì diện tích này được bồi thường theo hệ số k quy định tại điểm a, điểm b khoản này.

Phần diện tích khác không thuộc trường hợp quy định tại điểm này thì không được bồi thường theo hệ số k diện tích sử dụng căn hộ quy định tại điểm a, điểm b khoản này nhưng có thể được chủ đầu tư hỗ trợ kinh phí đã đầu tư xây dựng trên phần diện tích này.

"Như vậy, theo quy định về cải tạo chung cư cũ, phần diện tích cơi nới trái phép không được công nhận quyền sở hữu. Khi nhà nước hoặc chủ đầu tư phá dỡ để xây lại chung cư mới, người dân chỉ được đền bù, tái định cư phần diện tích căn hộ được công nhận theo sổ đỏ/sổ hồng gốc", luật sư nói.

Theo luật sư, phần diện tích dựng thêm "chuồng cọp" mặc dù không được bồi thường, tuy nhiên có thể sẽ được chủ đầu tư hoặc nhà nước hỗ trợ một phần chi phí tài sản xây dựng trên phần diện tích cơi nới.

Mức hỗ trợ cụ thể phụ thuộc vào nhiều yếu tố như thời điểm xây dựng, hiện trạng công trình, nguồn gốc tạo lập, hình thành tài sản theo quy định của pháp luật đất đai, nhà ở, xây dựng… qua các thời kỳ sau khi đã trừ đi tỷ lệ khấu hao thực tế của công trình tại thời điểm thu hồi.

Đáng chú ý, vẫn có trường hợp diện tích cơi nới được xem xét bồi thường nếu đáp ứng điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai.

Chẳng hạn, phần diện tích này được sử dụng ổn định trong thời gian dài, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch và người sử dụng có các giấy tờ chứng minh nguồn gốc hình thành hợp pháp.

Theo luật sư Dũng, việc có được bồi thường hay không không phụ thuộc vào việc người dân đã sử dụng diện tích đó bao lâu, mà phụ thuộc chủ yếu vào tình trạng pháp lý của phần diện tích cơi nới.

"Việc cơi nới "chuồng cọp" có thể giúp mở rộng không gian sinh hoạt nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro về an toàn, phòng cháy chữa cháy và quyền lợi pháp lý khi Nhà nước thực hiện thu hồi, giải tỏa hoặc cải tạo chung cư cũ", luật sư nói.

Vì vậy, người dân đang sinh sống tại các khu tập thể cũ nên chủ động rà soát hồ sơ pháp lý của căn hộ, đồng thời phối hợp đầy đủ với cơ quan chức năng trong quá trình kiểm kê, xác định hiện trạng khi có chủ trương cải tạo, xây dựng lại để bảo đảm quyền lợi hợp pháp của mình.