Người phụ nữ ở Hà Nội bị dọa phạt cọc 1,4 tỷ đồng vì không chịu bán thêm đất

Chị A. có thửa đất rộng 650m2 tại xã Quốc Oai, TP Hà Nội. Tháng 12/2025, một người đàn ông tên B. tìm đến hỏi mua 300m2 đất của gia đình chị với giá 2,25 tỷ đồng.

Sau quá trình trao đổi, hai bên ký hợp đồng đặt cọc số tiền 350 triệu đồng để chuyển nhượng 300m2 đất, gồm 150m2 đất ở và 150m2 đất vườn. Theo thỏa thuận, bên bán có trách nhiệm thực hiện các thủ tục khai nhận di sản thừa kế, tách thửa và hoàn thiện hồ sơ pháp lý để đủ điều kiện chuyển nhượng.

Thời hạn hoàn tất thủ tục được các bên thống nhất là một năm kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc. Sau khi hoàn thành các thủ tục liên quan đến quyền sử dụng đất, bên mua sẽ thanh toán số tiền còn lại là 1,9 tỷ đồng.

Đáng chú ý, trong hợp đồng đặt cọc, bên mua "cài" điều khoản nếu bên bán từ chối chuyển nhượng tài sản thì phải hoàn trả số tiền đặt cọc 350 triệu đồng và chịu thêm khoản phạt cọc 1,4 tỷ đồng, gấp 4 lần số tiền đặt cọc.

Trong quá trình thực hiện hợp đồng, bên mua cho rằng diện tích dự kiến chuyển nhượng không đủ điều kiện tách thửa và không đáp ứng điều kiện chuyển nhượng theo quy định pháp luật. Từ đó, bên mua yêu cầu chị A. chuyển nhượng thêm 50m2 đất.

Tuy nhiên, nữ chủ nhà không đồng ý với yêu cầu này.

Lợi dụng chủ nhà thiếu hiểu biết, bên mua liên tục gây sức ép nếu bên bán không chấp nhận chuyển nhượng thêm 50m2 đất sẽ khởi kiện, và yêu cầu đòi bồi thường, phạt cọc với tổng số tiền khoảng 1,75 tỷ đồng.

Là người trực tiếp tư vấn cho chị H., luật sư Trịnh Văn Dũng (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho biết hợp đồng đặt cọc ghi nhận thửa đất không có tranh chấp, không thuộc diện thu hồi và không nằm trong khu vực quy hoạch.

Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện các thủ tục chuyển nhượng, bên mua phát hiện một phần diện tích thửa đất nằm trong chỉ giới quy hoạch đường vành đai 5.

Từ đây phát sinh tranh chấp khi bên mua yêu cầu được nhận thêm 50m2 đất nhằm bảo đảm diện tích sử dụng theo nhu cầu ban đầu. Đồng thời gây sức ép nếu không được chấp nhận, bên mua yêu cầu chấm dứt hợp đồng và buộc bên bán chịu trách nhiệm phạt cọc.

Dưới góc độ pháp lý, luật sư Dũng cho biết việc bên mua có quyền yêu cầu phạt cọc hay không phải căn cứ vào Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Theo quy định, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị trong một thời hạn nhất định nhằm bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Nếu hợp đồng được giao kết hoặc thực hiện thì tài sản đặt cọc được hoàn trả hoặc trừ vào nghĩa vụ thanh toán. Trường hợp bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì tiền đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.

Ngược lại, nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì phải hoàn trả tiền đặt cọc và bồi thường một khoản tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

"Không phải cứ phát sinh tranh chấp thì bên mua đương nhiên được yêu cầu phạt cọc", luật sư nhấn mạnh.

Theo luật sư, để được tòa án chấp nhận yêu cầu phạt cọc, bên mua phải chứng minh bên bán đã vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng, dẫn đến việc không thể thực hiện giao dịch hoặc chứng minh các bên có thỏa thuận riêng về việc xử lý tiền đặt cọc trong từng trường hợp cụ thể.

Ngoài ra, tòa án còn phải xem xét phần diện tích nằm trong quy hoạch có ảnh hưởng đến điều kiện tách thửa hay không; việc giao dịch không thực hiện được xuất phát từ lỗi của bên bán hay từ việc bên mua thay đổi yêu cầu; nội dung hợp đồng đặt cọc quy định như thế nào về điều kiện chuyển nhượng và trách nhiệm của mỗi bên.

Đây là những căn cứ quan trọng để xác định bên nào vi phạm nghĩa vụ và có phải chịu trách nhiệm phạt cọc hay không.

Từ những phân tích và tư vấn pháp lý nêu trên, chị H. đã làm việc lại với bên mua, đưa ra các căn cứ pháp luật và các điều khoản đã được hai bên thống nhất trong hợp đồng.

Kết quả, bên mua chấp nhận tiếp tục thực hiện giao dịch theo đúng thỏa thuận ban đầu, đồng thời thanh toán số tiền còn lại là 1,9 tỷ đồng để hoàn tất việc chuyển nhượng.

Làm gì khi phát sinh tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất?

Qua vụ việc, theo luật sư khi rơi vào trường hợp giống chị A., người dân cần bình tĩnh xác định rõ bên nào có lỗi.

Trước khi yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc hoặc phạt cọc, cần xác định nguyên nhân khiến hợp đồng không thể tiếp tục thực hiện.

Nếu lỗi thuộc về bên nhận đặt cọc, chẳng hạn đất không đủ điều kiện chuyển nhượng, đang có tranh chấp, thuộc diện quy hoạch hoặc bên bán tự ý bán cho người khác, thì bên mua có cơ sở yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc và xử lý phạt cọc theo quy định.

Ngược lại, nếu lỗi thuộc về bên đặt cọc, như không thanh toán đúng thời hạn, không ký hợp đồng chuyển nhượng theo cam kết hoặc đơn phương hủy giao dịch không có căn cứ, thì người đặt cọc có thể mất toàn bộ khoản tiền đặt cọc.

Từ kinh nghiệm tham gia giải quyết nhiều vụ án dân sự về đặt cọc mua bán bất động sản, luật sư Dũng lưu ý, nếu sau khi ký hợp đồng đặt cọc, bên mua tự ý thay đổi nội dung thỏa thuận, yêu cầu bên bán chuyển nhượng thêm diện tích ngoài phạm vi đã cam kết hoặc đưa ra những điều kiện mới không được ghi nhận trong hợp đồng, thì đây không phải là căn cứ để buộc bên bán phải chịu trách nhiệm phạt cọc.

Đối với những trường hợp phát sinh tranh chấp liên quan đến quy hoạch, điều kiện tách thửa hoặc điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên cần chủ động kiểm tra thông tin tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đồng thời lưu giữ đầy đủ hồ sơ, tài liệu và quá trình trao đổi giữa các bên.

"Các bên nên rà soát kỹ tình trạng pháp lý của thửa đất, quy hoạch, điều kiện tách thửa và các giấy tờ liên quan trước khi ký hợp đồng đặt cọc. Đồng thời, hợp đồng cần quy định rõ trách nhiệm của mỗi bên, thời hạn thực hiện, phương án xử lý khi không đủ điều kiện chuyển nhượng và mức phạt cọc (nếu có)", luật sư khuyến cáo.