Thị trường BĐS sau những động thái của Chính phủ

Từ tăng cao...

Cuối năm 2007, đầu năm 2008 thị trường BĐS tại TPHCM, Hà Nội và một số tỉnh lân cận có những biến động phức tạp, giá một số chủng loại hàng hoá, ở một số khu vực nhất định tăng đột biến.

Theo thống kê, giá của các căn hộ chung cư cao tầng ở TPHCM và Hà Nội tháng 10/2007 tăng khoảng 30% so với năm 2006; cuối tháng 1, đầu tháng 2/2008 tăng khoảng 50% so với năm 2006. Bên cạnh nhu cầu thực về nhà ở và văn phòng cho thuê, thì phần lớn là do đầu cơ mua đi bán lại hoặc tích trữ tài sản.

Giá văn phòng cho thuê ở nước ta đứng ở khoảng thứ 17, giá căn hộ đứng ở khoảng thứ 30 trên thế giới. Mức giá trên chưa phải là cao so với thị trường thế giới, nhưng so với thu nhập của người dân và mức độ phát triển của nền kinh tế là chưa phù hợp.

Tuy nhiên, tình hình giao dịch và giá cả tăng đột biến chỉ xảy ra ở một số khu vực nhất định. Các khu vực khác thuộc hai địa phương nêu trên, thậm chí nhiều quận gần trung tâm thành phố và tại các địa phương khác trong cả nước, giá cả và số lượng giao dịch vẫn ở mức trung bình, không có sự dao động lớn.

... đã chững lại đột ngột

Hiện tượng quá nóng của thị trường BĐS tại TPHCM, Hà Nội và các vùng lân cận nêu trên đã “chững lại đột ngột” sau khi Ngân hàng Nhà nước thực hiện chính sách tiền tệ để kiềm chế lạm phát như: Rút bớt tiền trong lưu thông, kiểm soát chặt chẽ việc cho vay đầu tư, kinh doanh BĐS, tăng lãi suất cho vay lên 14 - 16%/năm.

Bên cạnh đó, chính phủ cũng có chủ trương thực hiện điều chỉnh một số sắc thuế liên quan đến BĐS để hạn chế đầu cơ. Bởi vậy, theo thông tin từ Bộ Xây dựng, giá nhà đất hiện đã giảm 15 -20%, số lượng rao bán tăng nhưng số lượng giao dịch thực tế không đáng kể, thị trường có dấu hiệu chững lại.

Việc hạn chế cho vay đầu tư kinh doanh BĐS và tăng lãi suất cho vay tuy có tác dụng hạn chế đầu cơ BĐS, góp phần “giảm nhiệt” thị trường, nhưng cũng làm các chủ đầu tư khó khăn trong việc huy động vốn.

Việc tạm dừng đầu tư không tránh khỏi ảnh hưởng đến tốc độ phát triển kinh tế và làm gia tăng thêm mất cân đối cung cầu trên thị trường, vốn đã căng thẳng do áp lực đô thị hoá và đầu tư, nay lại xuất hiện nguy cơ giảm việc làm trong ngành xây dựng...

Hàng "nhà ở" - luôn hấp dẫn các tập đoàn lớn

Bộ Xây dựng khẳng định: hàng hoá BĐS, nhất là nhà ở có cơ cấu không hợp lý, chủ yếu các doanh nghiệp đầu tư loại nhà cao cấp, diện tích rộng và giá thành lớn chỉ phù hợp với đối tượng có thu nhập cao. Thị trường thiếu hàng hoá có quy mô và giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của thị trường, thiếu loại nhà ở cho thuê phù hợp với nhu cầu của đối tượng thu nhập trung bình và thấp.

Việc triển khai nhà ở xã hội để cho thuê và cho thuê mua theo quy định của Luật Nhà ở còn chậm, kể cả ở các địa phương trọng điểm. Trong khi đó, việc công khai quy hoạch phát triển đô thị, công khai các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới qua sàn giao dịch BĐS theo quy định lại chưa được thực hiện nghiêm túc.

Lợi nhuận cao trên thị trường BĐS đã thu hút hầu hết các công ty, các tập đoàn kinh tế lớn tham gia kinh doanh BĐS bằng cách lập các công ty cổ phần kinh doanh BĐS, nhằm tìm kiếm lợi nhuận. Hầu hết các ngân hàng đều có quỹ hoặc công ty kinh doanh BĐS, xuất hiện sự đầu tư nội bộ khó kiểm soát.

Việc tăng nhanh tín dụng của các ngân hàng thương mại cho thị trường bất động sản làm giảm nguồn lực cho các ngành sản xuất khác cũng làm cho thị trường bất động sản thiếu bền vững.

Bình ổn thị trường vẫn là giải quyết cung cầu

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, nguyên nhân trực tiếp của tình hình giá cả và giao dịch tăng đột biến của thị trường BĐS tại một số khu vực ở Hà Nội và TPHCM thời gian vừa qua là do sự chuyển hướng của các nhà đầu tư từ thị trường chứng khoán (suy giảm liên tục) sang thị trường BĐS để bảo toàn vốn.

Mặt khác, thuế trong sử dụng nhà đất quá thấp, không khuyến khích sử dụng có hiệu quả đất đai và không hạn chế được đầu cơ nhà đất.

Nhưng nguyên nhân cơ bản vẫn là nhu cầu tăng nhanh trong khi cung không đáp ứng kịp trên thị trường. Nhu cầu về nhà ở đô thị ngày càng tăng. Theo tính toán của giới chuyên môn, nếu tính theo diện tích nhà ở bình quân ở đô thị là 11m²/người thì nhu cầu nhà ở đô thị hàng năm đòi hỏi tăng thêm khoảng trên 21 triệu m².

Ngoài ra một số chính sách cởi mở của Nhà nước như người dân được mua nhà ở tại các đô thị mà không cần hộ khẩu; dự kiến mở rộng đối tượng Việt kiều được mua nhà và cho phép thực hiện thí điểm người nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam… cũng làm tăng cầu về nhà ở tại một số đô thị lớn.

Lan Hương