“Thảm” như trung tâm thương mại thời “cho không biếu không”

Theo Bloomberg, trước đây các điều khoản cho thuê mặt bằng ưu đãi thường chỉ dành cho các thương hiệu hàng xa xỉ, có sức hút lớn với người tiêu dùng như Louis Vuitton hay Gucci. Tuy nhiên đến nay, ngay cả những nhãn hàng không mấy cao cấp cũng được các chủ trung tâm thương mại (TTTM) níu kéo trong bối cảnh nguồn cung mặt bằng ngày càng dư thừa.

Nhu cầu tiêu dùng tại Trung Quốc đang hạ nhiệt nhanh chóng do kinh tế tăng trưởng chậm lại còn chính phủ thúc giục các quan chức hạn chế tiêu xài hoang phí. Chủ các TTTM lớn, trong đó có China Resources Land Ltd và Hang Lung Properties Ltd có thể đương đầu được với thử thách hiện nay.

Tuy nhiên, theo ngân hàng Credit Suisse Group AG và công ty chứng khoán Haitong International Securities Ltd, những “tay chơi” yếu thế hơn trong cuộc chiến này sẽ không thể cầm cự. Những công ty nào lỡ tập trung vào phân khúc giá rẻ hơn lại càng chịu nhiều áp lực hơn, do số lượng các trung tâm bán lẻ tại các thành phố nhỏ tăng nhanh hơn ở các thành phố lớn.

“Mức độ cạnh tranh trên thị trường BĐS thương mại tại Trung Quốc là rất khốc liệt, nhất là với những TTTM mới mở ở những khu vực không trung tâm, tại các thành phố hạng hai và hạng ba”, Carrie Liu, tổng giám đốc tại công ty bất động sản Shui On Development Ltd, một công ty con của Shui On Land Ltd khẳng định. Bà Liu cho biết công ty mình chưa bao giờ cho phép các công ty con miễn phí thuê mặt bằng nhiều đến thế.

Người người xây trung tâm thương mại

Theo thống kê của tập đoàn tư vấn BĐS CBRE Group Inc, một nửa trong tổng số 32 triệu m vuông trung tâm mua sắm đang được xây dựng trên toàn thế giới là ở Trung Quốc. Dự kiến trong năm 2014, nước này sẽ đưa vào hoạt động 21 triệu m vuông mặt bằng bán lẻ, tăng 38% so với năm nay, Cushman, hãng môi giới BĐS đang theo dõi 20 thành phố tại Trung Quốc cho biết.

Sự phát triển ồ ạt này “đẩy” các tập đoàn BĐS vào một cuộc đấu khó khăn, trong lúc các nhà bán lẻ như LVMH Moet Hennessy Louis Vuitton SA (MC) hay Gucci đang phải trì hoãn kế hoạch mở rộng mạng lưới do kinh tế Trung Quốc tăng trưởng chậm lại.

Các đô thị loại hai của nước này như Thành Đô, Thẩm Dương, Hàng Châu và Thanh Đảo, có thể tiếp tục phải đối mặt với tỷ lệ mặt bằng bán lẻ bị bỏ trống cao kỷ lục trong năm 2014, Cushman nhận định. Các thành phố như Thượng Hải, Bắc Kinh, Quảng Châu và Thâm Quyến được xem là đô thị loại một.

Dự báo trong năm tới, tỷ lệ mặt bằng bán lẻ bị bỏ trống tại một số thành phố có thể lên tới 30% trong năm tới. Tại các thị trường phát triển như Singapore hay Hong Kong, tỷ lệ mặt bằng bán lẻ bị bỏ trống thường chỉ từ 6 – 7 %.

Theo bà Sigrid Zialcita, giám đốc điều hành của Cushman khu vực châu Á – Thái Bình Dương, thì “vấn đề chính mà chúng ta đang thấy với Trung Quốc đó là không hề có một quy hoạch thực sự phù hợp. Có nhiều thành phố luôn dễ rơi vào tình trạng cung vượt cầu”.

Theo ông Steven McCord, giám đốc nghiên cứu của công ty môi giới BĐS Jones Lang LaSalle Inc, mặt bằng bán lẻ tại 4 thành phố lớn nhất của Trung Quốc đến cuối năm 2015 sẽ tăng trưởng 40%. Trong khi đó tỷ lệ này ở 16 thành phố nhỏ hơn sẽ cao gấp đôi trong cùng thời kỳ.

“Việc miễn phí thuê mặt bằng có thể xuất hiện ở bất kỳ thị trường nào, nơi người thuê có lợi thế”, ông McCord cho biết. “Đặc điểm của Trung Quốc đó là có rất nhiều công trình xây dựng mới và nguồn cung mới là quá nhiều”.

Những trung tâm thương mại trống không

Tại trung tâm thương mại Guoson của công ty GuocoLand Ltd, đối diện công viên Changfeng của Thượng Hải và cách khu trung tâm khoảng 13km, hầu hết các gian hàng đang đóng cửa. Chỉ lác đác một vài cửa hàng còn hoạt động ở tầng một của tòa nhà 4 tầng, nơi có cả nhà hàng KFC lẫn gian trưng bày xe ô tô BMW. Các tầng trên hầu như trống rỗng.

GuocoLand đã khai trương khu TTTM này năm 2010 trong một dự án “hoành tráng”, gồm cả văn phòng, căn hộ dịch vụ và khách sạn 5 sao. Thế nhưng giờ đây tỷ lệ lập đầy mặt bằng của Guoson chỉ từ 40 – 45% do không được hoạch định hay thiết kế hợp lý, Benjamin Han, tân giám đốc điều hành của GuocoLand chi nhánh Thượng Hải thừa nhận.

Tập đoàn này đang phải cố gắng định hình lại khu TTTM để tái định vị thương hiệu, trong đó có việc loại bỏ ít nhất 10 khách hàng không phù hợp.

Tại Bund Square, một trung tâm mua sắm ngoài trời được khai trương hồi năm ngoái, chỉ khoảng một nửa số gian hàng đã có người thuê. Các cửa hàng bỏ trống được che bằng những tấm bảng mang hình ảnh của những ly sâm-panh hay khẩu hiệu cổ vũ cho lối sống xa hoa. Nhiều cửa hàng trên tầng 4 vẫn đang được sửa sang.

Nhưng “đỉnh cao” của những sai lầm do nóng vội trong phát triển TTTM tại Trung Quốc phải kể đến đại siêu thị South China Mall tại thành phố Dongguan. Được khai trương năm 2005 với thiết kế đủ để tiếp đón 70.000 người mua sắm mỗi ngày, nơi đây từng được quảng bá là siêu thị lớn nhất thế giới khi có diện tích lên tới 650.000m2.

Vậy nhưng đến nay 99% diện tích đại siêu thị này bị bỏ trống, cầu thang máy trùm mền còn các gian hàng không một bóng người, khiến nó trở thành một siêu thị “ma”.

Thanh Tùng
Tổng hợp