“Giá BĐS chưa thể tăng vì doanh nghiệp vẫn đói vốn”

Trước luồng thông tin lo ngại về việc Thống đốc Ngân hàng nhà nước (NHNN) Nguyễn Văn Bình vừa phát đi thông điệp sẽ nới lỏng tín dụng cho vay BĐS có thể sẽ tạo lập mặt bằng giá mới trên thị trường, PV Dân trí đã có cuộc trao đổi với ông Phan Thành Mai – Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam. Ông Mai cho biết:

Sau một thời gian dài chịu ảnh hưởng từ việc thắt chặt tín dụng, rất khó để doanh nghiệp có thể hồi phục lại ngay được, nếu nhanh cũng phải 1, 2 năm nữa, nên khó có chuyện tăng giá ngay.

Theo tôi, thị trường sẽ chưa có gì thay đổi sau 6 tháng nữa vì các chính sách của NHNN nói là mở nhưng thực ra dòng tiền vào ít, không đáng kể, nó chỉ có cải thiện niềm tin.

Cần phải hiểu rằng kể cả NHNN có chính sách xem xét hỗ trợ tín dụng thì khách hàng được vay hay không lại là của ngân hàng chứ không phải là câu chuyện của Thống đốc. Nên mới nói các chính sách đấy có tác động về mặt tâm lý chứ còn chưa cải thiện được dòng tiền vào thị trường bất động sản.  

Nhưng bản chất là giờ người dân không còn nhiều tiền để mua BĐS như trước, nên tác động tâm lý chỉ là chậm lại. Nó giống xe đang tuột dốc thì đạp phanh cho nó tuột từ từ.

Đặc biệt từ nay đến Tết, nhu cầu sử dụng tiền mặt để chi tiêu nhiều hơn nên họ càng không có tiền để dành đầu tư. Và theo tôi, nếu dùng tiền để đầu tư thì trong vòng khoảng 1 năm tới cũng chưa có gì thay đổi.

Theo ông, NHNN nên điều chỉnh như thế nào để chính sách nới lỏng tín dụng sẽ hỗ trợ được thị trường?

NHNN cần phải ra những chính sách mà không ảnh hưởng đến lạm phát. Ví dụ như cho vay tiêu dùng để mua nhà trả góp, vay để xây, sửa chữa nhà… đó là những khoản vay không phải là tái đầu cơ.

Vừa rồi xảy ra hiện tượng một số dự án “bán tháo”. Với chính sách mới của ngân hàng, ông có nghĩ rằng sẽ làm hạn chế hiện tượng này?

Đừng nói từ bán tháo. Hạ giá là chuyện bình thường. Mà thời gian vừa rồi chẳng có dự án nào bán tháo cả, vấn đề ở đây là họ phải thu tiền mặt, cắt lỗ, đó là chuyện hết sức bình thường.

Nếu nhìn vào bình độ giá từ 1/1/2011 đến nay, sau hơn 3 quý chỉ giảm khoảng 5 – 7% thật sự. Ở góc độ điều hành, người đứng đầu là Tổng giám đốc có thể muốn bán được hàng để trả nợ giảm áp lực nhưng cổ đông thì không chịu. Hội đồng quản trị và cổ đông lớn không bao giờ muốn hạ giá vì như thế ảnh hưởng đến túi tiền của họ.

Đây có phải là lý do chủ dự án PVland quyết định thực hiện đấu giá sau khi công bố giá sàn là 15,5 triệu đồng/m2. Nếu ai trả cao hơn thì mua được. Như vậy, người mua càng trả cao hơn mức sàn thì thiệt hại cho các cổ đông sẽ giảm thiểu…?

Đúng vậy! Ở đây cũng xin nói thêm một điểm là khi ngân hàng cho vay bao giờ cũng định giá tài sản. Và luật quy định không được bán dưới giá định giá đó dù trong hoàn cảnh nào vì đã vay của Ngân hàng.

Ví dụ, tài sản đó được định giá là 30 triệu đồng, cho vay trên 50% giá trị tài sản - tương đương 15 triệu đồng. Điều đó có nghĩa tài sản này có giá tối thiểu 15 triệu đồng, có muốn cũng không được phép hạ dưới mức đó.

Theo ông, hạ giá có phải là kết quả tất yếu của việc thị trường quá khó khăn về vốn?

Vốn là một câu chuyện, trên thực tế có nhiều câu chuyện khác nhau. BĐS tương tác nhiều thứ, từ quy hoạch tổng thể đô thị, câu chuyện cân dối quỹ nhà và người ở, nhu cầu thực tế của thị trường giữa nguồn cung và nguồn cầu… Do đó, vốn vào phân khúc thị trường nào rất quan trọng, bởi vì mình chưa theo quy luật cung cầu của thị trường.

Xin cảm ơn ông!

Lan Hương