Ông Dư Phước Tân - cán bộ Viện Kinh tế TPHCM, cho biết: “Một nghịch lý thường gặp là sau khi làm đường mới hoặc mở rộng đường, giá trị gia tăng từ đất lại rơi vào tay nhà đầu tư hay người dân sở hữu đất ven đường. Trong khi đó, ngân sách phải bỏ ra hàng ngàn tỷ đồng để làm đường”.

Một nghiên cứu cụ thể của Viện Kinh tế trong dự án mở rộng đường Vạn Kiếp - Hoàng Hoa Thám thực hiện từ tháng 1/2005 đến tháng 12/2006 cho thấy: trước khi mở rộng đường (năm 2004), giá đất ven đường trên thị trường chỉ là 22 triệu đồng/m2; sau khi đường hoàn tất (được mở rộng gần 3 lần), giá đất lên đến 47 triệu đồng/m2.

Giá trị gia tăng của đất từ việc mở đường này đều rơi vào tay một số ít người dân may mắn có đất ven đường sau khi mở rộng. Trong khi đó, Nhà nước phải bỏ ra 175,95 tỷ đồng để mở rộng đường.

Ông Tân cho rằng: “Nếu như giá trị gia tăng từ đất trong trường hợp này được phân bổ trở lại cho Nhà nước đúng mức, sẽ góp phần tái tạo vốn đầu tư cho các công trình khác và chi trả xứng đáng cho những hộ dân bị thiệt thòi do giải tỏa, di dời”. Từ đó, mô hình Biên chỉnh trang ra đời.

Ý tưởng của mô hình Biên chỉnh trang là thay vì chỉ giải tỏa đủ diện tích để làm đường, Nhà nước sẽ giải tỏa rộng thêm diện tích dọc theo hai bên trục đường mới. Phần diện tích giải tỏa thêm này sẽ là quỹ đất dự trữ, được dùng để bán đấu giá hoặc cho thuê, tạo ra nguồn kinh phí đáng kể để tái đầu tư công trình khác, hoặc dùng để tái định cư tại chỗ những hộ dân bị di dời, giải tỏa trắng.

Mô hình này đã được áp dụng từ năm 1997, khi TPHCM triển khai dự án xây dựng con đường ven kênh Nhiêu Lộc - Thị Nghè. Nhưng nó đã thất bại vì việc giải tỏa được thực hiện 2 lần. Lần đầu chỉ giải tỏa phần đất để làm đường thì đã thành công. Lần 2 giải tỏa diện tích ven đường để áp dụng mô hình Biên chỉnh trang thì không được, vì lúc này giá đất ven đường đã lên quá cao.

Rút kinh nghiệm, dự án thứ 2 áp dụng mô hình này là dự án đường Nguyễn Hữu Thọ (huyện Nhà Bè), TP áp dụng giải tỏa cả phần diện tích làm đường (33ha) và diện tích ven đường (87,5ha) làm quỹ đất dự trữ ngay từ đầu nên đã thành công trên cả mong đợi.

Vì con đường này được mở rộng đến 60m, là tuyến đường trục của huyện Nhà Bè, nối trung tâm TP với Khu công nghiệp - Đô thị cảng Hiệp Phước nên các nhà đầu tư rất quan tâm, giá trị đất ven đường tăng rất cao sau khi con đường hình thành. 

Cho đến nay, TP chỉ mới bán đấu giá 48,7ha trong số 87,5ha đất dự trữ ven đường đã thu về cho ngân sách 436 tỷ đồng. Trong khi đó, tổng số vốn đầu tư cho dự án này chỉ là 429 tỷ đồng. Như vậy, TP mở rộng được con đường dài 7,5km, rộng 60m mà không tốn một đồng nào, lại còn dư gần 39ha đất để làm các dự án khác.

Ông Dư Phước Tân cho rằng: “Nếu áp dụng mô hình này, công trình hạ tầng giao thông vẫn có thể được đầu tư mới mà không sử dụng quá nhiều ngân sách, thậm chí có thể tạo ra thặng dư; nhất là giá trị gia tăng từ đất sẽ được điều tiết hợp lý, đem lại hiệu quả cho xã hội chứ không dồn về một số hộ dân may mắn, được hưởng lợi ngẫu nhiên”.

Đó là chưa kể đến lợi ích chỉnh trang đô thị ven đường mới, xóa bỏ hiện tượng nhà siêu mỏng ven các đường lớn sau khi mở rộng đường. Ông Tân cho rằng: “Mô hình này có thể tiếp tục nghiên cứu và nhân rộng”.

Tùng Nguyên